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湯包店違占地 判遷出現址

　　位於中正紀念堂附近的某小籠湯包店被同棟住戶控訴違法使用空地。最高法院日前判決小籠湯包店應遷出現址，全案確定。
　　位於中正紀念堂附近的某小籠湯包是許多觀光客會特地前往品嚐的台北知名店家，以販賣湯包、蒸餃及燒賣為主。
　　根據判決書指出，位於小籠湯包店樓上的3樓住戶控訴，郭姓男子買下該房地後，占用法定空地，違法搭蓋建物後，自民國94年4月間租給鍾姓男子經營小籠湯包。
　　住戶請求郭男拆除建物、鍾男將小籠湯包店遷走。
　　最高法院維持台灣高等法院更二審認為，向來購買1樓房地的住戶，均包含後院空地(圍牆內部分)，可以認定住戶均默示合意讓郭男使用空地。
　　不過，法院認為郭男在空地搭蓋建物超過圍牆部分已逾越默示合意使用範疇，判決他應拆除不含圍牆外的空地，鍾男經營的小籠湯包店也應遷出，全案確定。

法律教室：

一、本案中小籠湯包店所占用之土地屬該棟房地全部所有人共有，而依民法民法第767條前段之規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」及同法第821條之規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。」，郭姓男子擅自將法定空地違法加蓋，卻將屬全部共有人所有持分之共有土地占為己用，並將房子出租與第三人經營餐廳，樓上住戶基於回復共有物之所有權，向鍾姓男子請求拆除法定空地違法加蓋部分。

二、分管約定本無消滅共有關係之意，祇係遷就共有土地使用狀態之權宜措施，其雖約定各共有人得管理使用共有土地之某一特定部分，但共有關係依然維持。

日常生活中，共有人對共有土地之某一特定部分可以獨立使用，往往是因為共有人間存有明示或默示分管契約之故，然在土地登記簿上，其產權仍維持分別共有之狀態。本案中，法院認為：公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前， 已取得建造執照之公寓大廈各區分所有權人就共用部分為專用之約定，得不受同條例第7條之限制該條例施行前之公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有使用共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其買受人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，亦應受分管契約之拘束。

本案中，郭男主張所搭設之違建係自取得時即存在，又所搭設之違建所占用分別為兩個部分，一為圍牆外的空地，其次為圍牆內部分，牆內部分法院認為有合意分管之情事；而牆外部分則係郭男取得後所建，以違反法令並有違分管使用之約定，應予拆除。

來源：聯晟法網