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標題: 有殼無殼報稅大不同 [打印本頁]

作者: danny 時間: 2009-5-30 21:05 標題: 有殼無殼報稅大不同

同樣是有關買賣房屋或是租賃，到了報稅時節卻出現買賣雙方兩樣情。買屋或承租這一方，可以享受扣除額；房東或是出售房屋則必須要繳交稅款。在不可避免的情形下，如果還能找出門道少繳一些稅金，相信一定皆大歡喜。

一、包租公、包租婆如何報稅
房屋租賃所得的申報方式有二種，一是不需任何證明文件，依照財政部所公告的計算方式，以房屋評定現值的19％為租金、扣除必要成本43％後為租賃所得；二是列舉扣除，實收租金扣除因租賃而發生合理、必要的損耗費用，逐項提出證明，包括房屋稅、地價稅、修理費、保險費、利息等支出，可列舉扣除，所以平時蒐集越多憑證或單據，就可提高扣除額；但是兩種方式只能擇優選擇。

（自家用房屋租金評定標準：台北市19％，高雄市17％，其他縣市14％）舉例：台北市某屋評定現值為100萬，房租收入為19萬（100萬×19％）扣除成本8.17萬（19萬×43％），租賃所得為10.83萬（19萬－8.17萬）。

二、租屋族如何節稅
租屋族，一年最高可享12萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，可附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書二選一，以茲證明。

三、售屋族可採「財產交易損失舉證」節稅法
對賣房子的屋主而言，最單純的情況是因賣房子而產生所得，申報方法是以「房屋評定現值」的固定比率，計算出售屋所得。
假設某甲位於台北市區的一棟房屋，評定現值是1千萬元，依主管機關公告，出售的房屋財產交易所得標準比率是29％，在申報所得時，財產交易所得為290萬元。若是，某甲能拿出當初購屋時，所付出的契稅、印花稅、仲介費、代書費，甚至購屋後的裝修費用…證明，這些取得成本都可計入，如此一來可少繳不少稅金。

萬一房子是認賠出售，依據所得稅法規定，財產交易損失可以在未來三年內扣抵財產交易所得，前提是一定要備妥買進和賣出時的相關文件，報稅時才可依照這些證據列舉扣除。

四、購屋族可採「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法
在房貸利率如此低廉時，即使是握有滿手現金的人，大概也會忍不住向銀行貸款，保留現金靈活運用。若購買自用住宅向銀行貸款者，購屋借款利息可列舉扣除，每年扣除額最高為30萬元，每一申報戶以一屋為限，並以當年實際支付的利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額的餘額，申報扣除。
舉例來說：某乙在去年度一共支付房貸利息30萬元。但是有10萬元存款利息。在申報購屋借款利息時，必須以30萬元減去10萬，所得到餘額是20萬元，及使未達申報額度上限的30萬元，也只能申報20萬元。

五、換屋族可採「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法
換屋族申報所得稅時，因同時有購屋及售屋行為，若購買的房屋價值大於原出售房屋，就可從綜合所得稅中扣抵或退還。不過，買進或賣出的兩間房屋，必須符合「自用住宅」的條件；而且購入新屋的價格必須高於原本出售舊屋的價格；兩間房屋產權登記時間必須在二年內，房子登記在納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬名下，有其中一人設籍自住。

順帶一提的是，購買自用住宅時，一定要記得向稅捐稽徵機關申請「地價稅自用住宅優惠稅率」，隔年才不會被以一般用地課稅。賺錢很辛苦，繳稅又不能免，只有多掌握原則，才能達到合法節稅效果。

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