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標題: 租金多少法律有無規定？ [打印本頁]

作者: hbl2010 時間: 2012-4-28 00:19 標題: 租金多少法律有無規定？

土地法第九十七條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」因此，在現實生活當中，若租金約定過高或未為約定，通常即會依此規定辦理。惟此項規定僅適用於房屋供住宅用者，始受土地法第九十七條第一項規定之限制。若係房屋供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制。凡此，最高行政法院庭長法官聯席會議即表示此等看法，茲檢附該會議決議如次以供參考：

會議次別：最高行政法院 92 年 10 月份庭長法官聯席會議
會議日期：民國 92 年 10 月 21 日
資料來源：司法院公報第 45 卷第 12 期第 172-173 頁

房屋出租與他人使用，稅捐稽徵機關依所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定，參照當地一般租金調整計算租賃收入時，應否依房屋所供之用途，作為適用土地法第九十七條第一項所設最高額限制之判斷依據。有下列見解：
甲說：不問房屋所供之用途，應受土地法第九十七條第一項規定之限制。
土地法第九十七條第一項就房屋租金最高額所設強制規定，約定租金超過此項限制者，房屋出租人對超過部分，無請求權，而所得稅法對此復未設有排除適用之規定，尚不宜以行政命令排除其適用。
又就土地法第九十七條第一項規定意旨觀之，所規範房屋租金最高額之限制，只有城市與非城市之別，而無供營業與否之分。本院七十九年九月份庭長評事聯席會議決議適用範圍，亦未分別營業與否。內政部七十一年五月二十四日台(七十一)內地字第八七一○三號
函，顯係以行政命令限縮法律之適用範圍及對象，不予援用。是不問房屋所供出租之用途，稅捐稽徵主管機關所定當地一般租金標準，超過土地法第九十七條第一項規定部分，自不得算入租金收入。
(本院九十二年度判字第四一九號判決)
乙說：房屋僅供住宅用者，始受土地法第九十七條第一項規定之限制。土地法第三編第三章「房屋及基地租用」章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定。由於城市人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房租，遂於土地法第三章設定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決。此由第九十四條積極的增加房屋的供給，以供人民承租自住之用，第九十五條間接的採取新建房屋賦稅之減免，與第九十六條消極的限制每一人民自住之房屋間數觀之，第九十七條所稱「城市地方房屋租金」，其所謂「房屋」應指僅供住宅用之房屋而言。內政部七十一年五月二十四日台（七十一）內地字第八七一○三號函亦採此見解。是稅捐稽徵機關所定之當地一般租金標準，如所出租之房屋，供住宅用者，應受土地法第九十七條第一項所設最高額之限制；如房屋供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制，仍得按所定標準核算租金收入。本院七十九年九月份庭長評事聯席會議決議未明示適用對象，應予補充：「所謂出租房屋係指供住宅用之房屋而言」。（本院九十一年度判字第一三五六號判決）
丙說：房屋供營業用時，不受土地法第九十七條第一項規定之限制。土地法第九十七條規定，於立法之初，固在解決城市居民之住宅問題，安定民居，防止暴利，兼顧無住屋者之權利。而所得稅第十四條第一項第五類第五款規定，則係針對出租人核實課稅，以防止其規避稅負，以達公平合理課稅。兩者立法目的及適用對象均不相同。惟依現狀而言，土地及建築物總價額（土地法施行法第二十五條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額），均偏離實價甚多。況出租作為營業使用之房屋，承租人所支付之租金，不僅為使用土地房屋之對價，且包含營業利益之對價及其所在地段繁華之利益在內，當非普通住宅用房屋之承租可比。土地法第九十七條第一項租金最高額之限制，如未分別按房屋使用情形（住宅用、營業用）加以區分，均一體適用，未免失諸寬縱。是房屋出租如專供營業使用，不宜受土地法第九十七條第一項所設最高額限制之拘束。稅捐稽徵主管機關按當地一般租金標準調整納稅義務人之租金收入，其超過上開法條所規定限制部分並不違法。本院七十九年九月份庭長評事聯席會議決議未明確表示適用對象，應予補充。（參照最高法院五十四年台上字第一五二八號判例)
丁說：除市場攤位之租金外，應受土地法第九十七條第一項規定之限制。土地法第九十七條第一項所規範之房屋租金最高額之限制，固只有城市與非城市之別，而無供營業、業務或住宅用之分，是稅捐稽徵機關所定當地一般租金標準，不論其用途如何，均應受土地法第九十七條第一項所設最高額之限制。惟市場攤位之租金，不僅為使用攤位所在之房屋及土地之對價，尚包含承租人享有市場規劃、管理、消費者聚集等市場整體特殊利益之對價，自與土地法第九十七條所指「房屋」之租金有間，不受上開規定之限制。（參照最高法院五十四年台上字第一五二八號判例）
決議：採乙說。

來源：聯晟法網

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