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標題: 買成屋, 中古屋必看 [打印本頁]

作者: HUNK 時間: 2009-4-1 12:40 標題: 買成屋, 中古屋必看

新成屋議價空間大 :
鋼筋、水泥等建材飆漲，土地價格也在持續上揚，部分銷售中的預售個案已重新訂定售價，少部分則自行吸收漲價成本，選購預售屋可針對尚未調價的個案，或已調價、但利用未調價之個案為議價基礎進行議價。興建中的在建個案或剛完工的新成屋，由於建材及土地都是1、2年前成本，沒有調價的理由，議價空間較大。

以租金計算合理房價 :
近來，不少具投資價值的個案，以驚人報酬率為訴求，甚至還有銀行背書保證，不過消費者看到這類廣告時還是得睜大眼睛，不要被廣告誘人的數字給騙了。一般說來，合理的年投資報酬率約在5~7%之間，如果報酬率低於5%就得考慮其投資效益，高於10%就得小心不實廣告了。最好的判別方式，可以把月租金乘以200、220，如果高於房屋總價，就具備投資價值。

帶筆看屋敲出缺點 :
賣相好的房子，不代表品質好。買房子最怕買到金玉其外，敗絮其內，看房子時，身上最好帶點可敲打的東西，以防屋主為賣得好房價，而用裝潢將缺點掩蓋。最好手上有支筆在牆壁和瓷磚上敲打，萬一敲到異樣的地方，可當場向屋主詢問，還可藉機殺價。

請仲介代辦水電過戶 :
購買中古屋常因為房屋空置一段時間，前任屋主忽略繳水電費用，以致進住時遭到斷水斷電。消費者若遇到這種情形，可以請仲介公司的業務人員代為處理復水、復電事宜，水電費用也會以正式交屋的時間計算。購屋者也別忘了附上身分證影本及印章，請仲介代辦申請理水電過戶。一般而言，仲介公司都會代為處理。

購屋設定斡旋期限 :
透過房仲公司購屋時，若決定正式出價，通常經紀人都會遊說給付斡旋金，藉此向屋主表達購屋誠意，並適時爭取更好的購屋條件。雖然實務上可選擇簽訂要約書的方式出價，但以現行交易習慣來說，買方出價時選擇給付斡旋金，還是比簽訂要約書更具說服力。一般斡旋金額度多為出價總額的2%~5%，同時最好設定斡旋期限，以保障自身權利。

要求提供產權說明書 :
為降低購屋風險，透過仲介經紀人代尋物件時，建議請對方提供「產權說明書」，了解房屋來歷及產權。說明書中會詳列土地及建物登記簿謄本、房屋現況說明書、地籍圖、建物平面圖、分區使用證明、使用執照、房屋是否有抵押權設定等資訊，對房屋是否為凶宅、輻射屋、海砂屋等，也會將調查結果列入說明。

議完單價再殺總價 :
買房子如果沒有討價還價，小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價，讓消費者有議價空間，建議如果要議價，先從單價開始談起，30坪的房子，每坪若下殺2萬，就可省下60萬元，單價議完後，再從總價殺價，要求將總價尾數去掉，520萬元變成500萬元，殺價千萬不要手軟。

拿法拍屋價來殺價 :
這幾年法拍屋數量不低，而且又以大型社區最常出現，所以消費者在購屋時，可以仔細觀察該社區內有無法拍屋，像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊，然後再將拍定價格當成談價的起點，因為只要社區中一出現法拍物件，通常都會拉低社區行情，而且只要法拍物件一多，其他待售屋主心態也會較鬆，殺價的空間就變大了。

買新成屋撿便宜 :
一般來說，新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後，多少會有一些房子流入中古屋市場，因為當初購買這些房子的消費者，在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後，有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔，有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子，通常會比剛推出時的價錢來得低，這就好像買新車，車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子，記得要將服務費納入成本計算。

開電錶箱看水痕 :
在選購1樓中古屋時，若想知道有沒有淹過水，除可詢問屋主或事先調查外，蘋果再提供幾個小撇步供讀者做檢視的參考。首先可先察看房屋的牆壁、附近鄰居的圍牆是否有淹水過後留下的水痕；其次，注意房屋是否有比道路的水平面高，再察看附近水溝是否暢通。最後，不忘打開電錶、水錶、插座開關箱，看看裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡喔。

可拿硬幣敲敲磁磚 :
帶著1支粉筆和1枚10元硬幣去驗屋，可以簡易檢查出房屋有無瑕疵。在檢查浴室和廚房牆面時，可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁磚，一塊塊仔細的敲打，聽聽聲音，敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺才算合格。若是聽起來感覺空空的，表示磁磚貼面沒有處理好，為避免地震時掉落，趕緊拿出粉筆，打上大大的記號，要求建商改善。

趁土增稅減半換屋 :
隨著土地增值稅減半確定延長1年後，如果手上握有老舊的公寓，而且地價高，可以趁土增稅減半延長期間，進行換屋作為理財規劃。由於目前房市景氣逐步回溫，對於擁有老舊公寓的屋主而言，在此時換屋，可以趕搭景氣復甦列車，享受房價增值的效益，而且也可以少繳一些土地增值稅，對於買賣雙方都可以互蒙其利。

開水龍頭檢查水壓 :
樓層愈高、視野愈好，價位也隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好，但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。讀者在參觀新成屋時，除了讚嘆窗外景觀，也抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。水流量若是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意高樓層水壓不足的問題，請建商馬上來解決。

冬天上山買公寓撿便宜 :
冬天是溫泉的季節，北投行義路一帶許多房舍，因鄰近溫泉區，加上環境清幽，成為許多消費者購屋的重點區域。因冬天山上天氣很冷，加上位在溫泉區屋況較不易維持，且空氣中硫磺味漫布等諸多不利賣方因素，使得冬天行義路公寓的價格會往下調降，若消費者對生活機能和交通便利性較不在意，冬天上山買公寓是不錯的時機。

買頂樓留意防水設施 :
買頂樓有時漏水問題是來自鄰房，如鄰房的屋頂比自家高，下雨時水自然流向自家屋頂，若2家中間沒有渠道接水管讓水迅速排到樓下，這個地方就容易發生漏水問題；若再加上自家屋頂的防水本就沒有作好，遇到連夜雨時屋子就漏得更嚴重了。最基本的是要有洩水坡度，買房子時可以詢問屋頂防水的細節，作為議價的參考。

裝潢時記得拍照存證 :
花錢請人裝潢，最好將過程拍照存證，可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子，也可以請賣方出示裝潢過程照片，掌握看不到的屋況。同理，若是買來舊屋欲裝潢後轉售，有這些照片給買家看，就可以提高房子的賣相。

大雨後再付抓漏尾款 :
舊屋難免有漏水問題，請抓漏專家維修時，記得款項先付一半，另外一半，等到下過3次大雨後，若確定沒有漏水問題，再付清。若第1次下雨過後還是會漏水，就要請抓漏專家找出沒修好的地方，等待下一次下大雨的確認時機來臨；雖然過程可能很冗長繁複，但漏水是很頭痛的問題，還是確定修好比較放心。

購買套房先看地段 :
套房是景氣時代的建築產品，一般業者廣告訴求多半是以總價及付款輕鬆的優勢，來贏得年輕族群青睞，也有部分規劃是針對知名學區，規劃出租套房以吸引投資型客戶購買。無論是選擇投資或是純粹自住，一般套房由於規劃戶數複雜，除非地段不可取代，大部分在轉售時都不太好處理，所以建議讀者購買前，應先評估好地點、建商口碑及社區管理等因素後，再作決定。

小坪數首重管理品質 :
一般小坪數產品由於總價較低，戶數多，因此住戶水準較難控制，常有可能出現龍蛇混雜的情形，因此大樓管理及鄰居的好壞，是購買小坪數民眾需列入考慮的重點。尤其部分大樓的低樓層開放供商業用途，如果大樓內有酒店等8大行業進駐，最好避免購買，除會影響居住品質及安全外，未來不易轉手及房價可能受影響，都是不可輕忽的問題。

買屋負擔 :
依93年住宅需求動向調查資料顯示，房價為家庭年所得之5.6倍，貸款支出佔家庭月收入之24.8﹪，顯然目前購屋者之購屋負擔已有逐漸增加趨勢，其間

固然與房價上漲有關，惟近年經濟成長趨緩與失業率攀高亦是主要因素。

貸款－注意超貸的房子 :
最常見的問題在於超貸，嚴格來說，超貸可分為兩種，一種屬於另有其他目的的蓄意超貸，例如房子的總價為1,000萬元，設定抵押借款900萬元；另一種屬於非自願性的超貸，在房價持續下跌的地區，最容易發生此種情形，例如原價1,500萬元的房子，售出實價僅剩下1,000萬元，當初以1,500萬元的市價向銀行借貸7成約1,050萬元，但目前的市價僅剩1,000萬元，貸款額度尚多出50萬元，這便是所謂非自願性的超貸，在餘屋量較多的地區或是中南部地區常見此種情形。超貸對買方的風險在於賣方的償債能力，以上述個案為例，買方以1,000萬元的總價向銀行貸款，一般最多也只能貸到700萬元，賣方必須自行清償剩餘的貸款及土地增值稅，若賣方無力清償，買方又直接將30％的頭期款給賣方，未透過房仲公司或買方代書進行款項保留，錢一旦進了對方口袋，便不容易要回來了。在景氣不好時，購屋陷阱多，買方尋求品牌信譽較佳的房仲公司處理是較為妥當的一種方式。

小套房貸款不易 :
小套房總價雖低，但多數銀行對拿小套房當抵押品借錢，態度卻相當保守，甚至拒絕貸款。購屋人將來若有此打算，可得先把這點考慮進去，免得打著如意算盤，屆時卻造成財務調度困難。銀行不願承貸的原因，主要是脫手不易，對於轉手求售的仲介市場來說，也是屬於較難賣的產品。

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