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標題: 買賣房地產流程 [打印本頁]

作者: anthony 時間: 2009-3-30 14:39 標題: 買賣房地產流程

一、查勘現場
　　(一)環境
　　　　1.公共設施
　　　　2.學區、市場
　　　　3.交通、停車
　　　　4.公共安全
　　(二)屋況
　　　　1.屋齡
　　　　2.樓梯、電梯
　　　　3.浴、廁、廚
　　　　4.隔間
　　　　5.坪數
　　　　6.瓦斯、水、電
　　(三)使用管理
　　　　1.管理費用
　　　　2.停車位
　　　　3.管理委員會
　　　　4.住戶規約
　　　　5.保全系統

二、委託代書調查產權流程
　　(一)申領證明文件
　　　　1.登記簿謄本
　　　　2.使用分區證明
　　　　3.地籍圖
　　　　4.建物測量成果圖
　　(二)擬訂產權證明書
　　　　1.專有部分面積
　　　　2.共用部分面積
　　　　3.公共設施項目
　　　　4.稅費負擔
　　　　5.抵押設定金額
　　　　6.屋頂使用權
　　　　7.法定空地使用權
　　　　8.騎樓使用與登記
　　　　9.地下室使用管理
　　　 10.地下室登記方式
　　　 11.有無增建建物

三、簽定買賣契約書（私契）應注意事項
　　(一)當事人或被授權人
　　(二)買賣標的與權利範圍
　　(三)建物面積與比例
　　(四)總價與付款方式
　　(五)產權移轉流程與處理
　　(六)原貸款之償還與新貸款對保
　　(七)稅費負擔
　　(八)需否申辦自用住宅稅率
　　(九)應繳未繳房屋稅、地價稅分攤
　　(十)（工程受益費）
　　(十一)房屋點交
　　(十二)租賃排除
　　(十三)附贈品
　　(十四)違約處理
　　(十五)其他約定
　　(十六)立約人簽署
　　(十七)見證人、登記代理人簽署
　　(十八)立約日期

四、買賣雙方應附文件
　　(一)買方
　　　　1.身分證明文件二份（身分證影本）（戶口名簿影本）（戶籍謄本）
　　　　2.私章
　　(二)賣方
　　　　1.身分證明文件二份（身分證影本）（戶口名簿影本）（戶籍謄本）
　　　　2.印鑑證明一份
　　　　3.印鑑章
　　　　4.土地、建物所有權狀
　　　　5.當期地價稅單
　　　　6.當期房屋稅單
　　　　7.（重劃費用證明）（工程受益費用證明）（土地改良費用證明）

五、申報土地增值稅文件
　　(一)土地移轉現值申報書(一式四份)
　　(二)土地買賣所有權移轉契約書（公契）影本（其中一份貼千分之一印花）
　　(三)承買人、出賣人身分證明文件
　　(四)申辦自用住宅稅率時
　　　　1.戶口名簿影本（辦竣戶籍登記者）
　　　　2.建物所有權狀影本或自用住宅基地號勘查結果通知書
　　　　3.自用住宅用地申明書
　　　　4.（地價稅單與房屋稅單之影本）
　　　　5.（土地所有權狀影本）

六、申報契稅
　　(一)契稅申報書
　　(二)建物買賣所有權移轉契約書（一式三份）（其中一份貼千分之一印花）
　　(三)承買人、出賣人身分證明文件
　　(四)房屋稅單影本
　　(五)建物所有權狀影本

七、登記申請文件
　　(一)登記申請書
　　(二)買賣所有權移轉契約書（公契）（一式二份其中一份貼印花）
　　(三)土地增值稅、契稅稅單（一式二份）
　　(四)土地、建物所有權狀
　　(五)承買人、出賣人身分證明文件
(六)出賣人印鑑證明

八、申報稅捐
　　(一)土地－申報土地移轉現值－增值稅核定（一般7天、自用20天)－核定稅單－繳納期間（30天）－查欠地價稅－（查欠工程受益費）－申請土地登記
　　(二)建物─申報契稅─契稅核定（３～５天）－核定稅單－繳納期間（30天）－查欠房屋稅－申請土地登記

九、土地登記申請流程
　　(一)收件
　　(二)計徵登記規費
　　　　1.登記費千分之一
　　　　2.書狀費每張八十元
　　　　3.登記簿謄本費用
　　(三)審查
　　　　1.核准
　　　　2.補正
　　　　3.駁回－重新收件
　　(四)登簿（校對）
　　(五)繕狀（校狀）
　　(六)發狀－領狀
　　(七)歸檔

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