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標題: 如何安全購置中古屋？ [打印本頁]

作者: anthony 時間: 2009-3-30 13:51 標題: 如何安全購置中古屋？

買中古屋，陷阱仍多。拒絕購屋糾紛，先從自己做起。購屋八部曲，每一道防線，多所檢視，即能達成「安全購屋」的目標。

購屋八部曲，主要可分為以下八大階段，包括購屋計畫、看屋期、斡旋金、定金、簽約、用印、完稅、交屋等八階段。在購屋時，每一階段、每一步驟，都須步步為營、步步小心，以防陷阱與不測，否則會徒增困擾。

(一)購屋計畫：須先擬定購屋計畫，平時多蒐集房價資訊、區域環境、地價變動，才能充分掌握購屋的所有資訊。

(二)看屋階段：掌握「由大看小」的原則。先從大環境，如交通、學校、市場、公園等大目標的環境，再從小環境如街道的寬度、停車方便性、大樓管理、建物新舊、清潔、居家寧適性、左鄰右舍、室內格局、採光、通風、裝修等，一一檢視中古屋的屋況。其次，在下雨天、晚上看屋，是看出屋況好壞的最佳時機。而且一次至少看三戶以上，才能互相比較。

(三)斡旋金、定金階段：此可再細分為五步驟。

第一，是先審閱不動產說明書、土地權狀的影本、正本及謄本。另外如建物平面圖、地籍圖等相關資料，以確認是否遭扺押設定、假扣押、假處分。另外，是否有加蓋位於如工業區或道路等預定地，以確保自己權益。

第二，確認收受定金者，是否為所有權人或代理人，且代理人須出示授權書。

第三，付斡旋金或定金時須詳閱其內容，且必須訂立明確的簽約時間及簽約地點、付款條件、附贈設備等。

第四、應事先了解房仲公司是否有提供漏水保固、付款保證、代書審查、產權調查、免費代辦申請房地優惠稅率、節稅服務等。

第五、應在斡旋解除條款中註明，若議價不成，則多少天之內必須退還斡旋金，以及屋主收取斡旋金後若反悔不賣之相關罰則，亦須了解。
　
(四)簽約：清查「最後」的謄本，即看清近日才申請的謄本，以防止產權在近期被設定扺押，再者確認簽約人是否為所有權人，另外，未成年人之不動產出售，應由法定代理人出面簽約，且須附印鑑證明，而若屬公司法人出售不動產，則應請代表人提出授權、資格及印鑑證明與股東紀錄，若非為境內本人，則授權書須加蓋駐外單位之簽證。　

再者，注意是否有租約，而各項稅費，包括契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費、貸款代辦費等，都應由買方所負擔。而土地增值稅、設定塗銷費、地價稅、房屋稅、水電、管理費等，則應由賣方負擔，且是以交屋日為分算日。

另外，房屋漏水責任須明言歸屬權利，建物若含有車位，應注意是否為單獨產權。再者應請承辦代書確認賣方扺押借款金額，及實際應清償及塗銷方式及其期限。

(五)用印：要請代書詳細審閱屋主的印鑑證明，及印證章是否相符，及賣方證件是否齊全，再者，交給代書的證件，務必要代書簽收，未用完時要一併退回。其次，至法院辦理公證會比監證便宜。

(六)完稅：一旦完稅，代書即會開始辦理過戶及貸款手續，此時，買方須開立與尾款相同之商業本票，以作為尾款之擔保，該本票通常是由代書保管，並於買方尾款交付賣方的同時，返還給買方。

(七)交屋：付尾款的同時，須檢視房屋是否有無漏水，交付之門匙是否正確。再查清楚賣方是否有積欠管理費，而交尾款同時，須向代書索回商業本票並作廢，且不要忘記向房仲公司索取漏水保固證明書。

(八)對保貸款：應詳閱與銀行之間的貸款申貸書，了解貸款金額、扺押設定金額、利率、還款年限、還款方式。

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