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標題: 首次購屋教戰守則，看房簽約房貸注意要項 [打印本頁]

作者: Camille 時間: 2011-2-11 00:57 標題: 首次購屋教戰守則，看房簽約房貸注意要項

築愛巢必看！首次購屋教戰秘笈
邁入百年，許多新人搶在此時完成終身大事，但如何挑選新居，卻也令不少新婚族苦惱不已。專家表示，首購族由於欠缺經驗，往往會陷入過度理想化的迷思。

建議以「預算」作為主要考量，並謹慎評估個人還款能力，在鎖定區域後，做足行情功課、多方比價，才不會買貴又買「累」！
【年輕人首購請甩開兩大迷思】
許多年輕首購族都和阿中一樣，第一次買房子，總覺得找不到心目中的完美住宅。住商不動產專案主任徐佳馨表示，年輕人買房容易陷入兩大迷思，第一個為「重感覺不重預算」。
看到喜歡的物件，預算就無限上綱，忽略了自身還款能力，造成日後生活沉重負擔；嚴重一點的話，甚至遇到核貸成數不足，資金又臨時調度不過來，購屋定金慘被沒收。
另一個迷思則是「過於理想化」。徐佳馨指出，世界上並沒有完美的房子，年輕人大多喜歡漂亮的物件，什麼都要好，而無法認知現實與理想的差距，等到房價一直升上去，卻還是遲遲無法成家。
她強調，首購族勿求凡事「一次到位」，事實上國人換屋習慣平均為7~15年，別想著20年都不會搬家。建議首次買房不用非買在市中心，可以折衷一下，先買捷運即將通車區域，待需要更大空間時，或有其它居住需求時，再進行換房。
【小預算首購族買中古屋等都更】
評估購屋預算後，現在就看看你能選擇哪些物件吧！根據內政部最新統計，去(99)年第3季首購自住需求佔54%，較去年上半年增加。在購屋預算部份，欲購置住宅者以300~600萬元為主要期望價格(38%)；其次為600~900萬元(20%)。而台北市則是以購買1,200萬元以上住宅佔最多(46%)，明顯高於其它縣市。
永慶房屋研展室協理黃增福表示，台北市房價最高，若是預算有限的新婚夫妻，不妨考慮台北縣的物件，500~600萬元的購屋預算，可買到土城、林口、蘆洲的中古屋，坪數大約20~30坪左右。在挑選時，最好物色大區域、低樓層的舊公寓，一邊住一邊等都市更新，房屋增值空間更大。
如果偏愛市中心，但預算又不多，黃增福建議，市區外圍如大同區、萬華區、士林區等區域的中古屋，總價約介於700~800萬，也是可以思考的方向。但提醒購屋者，無論是在北縣還是北市買房，都應以捷運沿線為首選，將能加強保值性。
【新婚族買小宅以小再搏大】
買房不一定求大，但求精巧。信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，新婚族多半是2人小家庭，所以對於空間坪數的需求也相對較小，一般建議選擇格局為2房1廳的物件。因此年輕夫妻可把低總價的小坪數住宅當作過度期商品，將手上資金用於理財規劃，等待未來小朋友長大時，再考慮更換更大坪數的房子。
同時，蘇啟榮強調，即便是買小宅，同樣要考量地段、生活機能、交通、區域後續發展等要素，選擇可以保值或有增值可能的物件。若選定區域的房價剛好起漲，說不定能賣掉賺取價差，提早換大屋。
【青年優惠房貸每年省息1萬多】
去年12月，財政部釋出2,000億元補貼八大行庫辦理「青年優惠房貸」。目前，包括元大銀行、上海商銀、星展銀行、台北富邦、國泰人壽…等民營機構也都陸續跟進，申辦條件一併比照老公股行，提供首購族有更多選擇。
該方案的貸款額度最高達500萬元，以中華郵政2年期定儲機動利率加碼計息，前2年利率僅1.5%，第3年起改為1.8%，並享有3年的寬限期。
相較於一般指數型房貸前2年1.62%起跳，且多限制公教、千大企業員工才能有低利率，剛上路的「青年優貸」只要年滿20歲至45歲的無?蝸牛皆可申請，不只門檻較低、利率也更加優惠。
若有超貸，也可搭配同一銀行中的其它房貸商品，如國泰人壽的「安心貸」，逾500萬元的金額，頭2年利率以1.62%起跳，第3年起同為1.8%；而元大銀行同樣針對超額部份祭出1.62%起，但限定500大企業或專業人士。
黃增福表示，該方案利率與一般房貸大約相差0.5%左右，若以貸款上限500萬計算，每年約可省下1萬1千多元，貸款20年，總共可省下近22萬元。而銀行主管則指出，要是超貸300萬元(共800萬元)，20年下來，更可省荷包40萬元。
除了青年優惠房貸，內政部大約在每年的3、4月份，也會開辦「青年安心成家方案」，與財政部新推方案比較，內政部的貸款額度僅有200萬元，但頭2年免息，第3年起利率更優惠，不過其受理期間已於去年底結束，首購族若不急著購屋，也可等到春天爭取補助。
銀行業者提醒，要是民眾先前已申辦其它政府優惠房貸，即無法再申請財政部的方案，如「青年首購優惠貸款」與「青年安心成家方案」，兩者不能並用，好康只能選一邊。
精實新聞記者王怡茹報導 2011-01-05
擁有一棟自己的房子，是每個成年人共同的願望。但由於在房屋買賣的過程中，須考慮的事項及涵蓋的相關知識甚廣；加上每筆不動產的交易動輒數百萬或上千萬，關係當事人的權益甚鉅，故須特別審慎處理，（以下我們將提供您一系列購屋應有之準備工作及應注意事項）：
1、資金計劃，是選購房屋前的重要工作之一，周詳的計劃方能將財力作最有效的運用，不必為償還貸款而擔憂。
財務狀況是可以安排的，貸款的種類，貸款償還方式，購屋後安全的財務結構，讓您在購屋後，不影響原來的生活水準，同時可讓您買得“放心”，住得“安心”，更可享受不動產增值的利益，在無意間累積自己的財富。
2、交通便利，配合您的工作地點、上學、市場、捷運、公車、車站、公園、景觀、醫院、高速公路、停車位、社區管理等，綜合來考量，好地段，不但容易增值，生活機能也方便。
3、房屋安全嗎? 問問各家房仲業者所共同推薦的「信用建築商」，自己親自查看，詢問新屋鄰居，淹水、火災紀錄，並找律師或代書查詢產權資料。不要只看外觀好不好，價格便宜。
4、决定買屋前，一定要先問後上下左右鄰居。好鄰居才有好的生活品質。
5、超便宜的房子，一定有鬼。
6、居家附近最好有大片公園、學校、沒有工廠比較好。方便運動、空氣品質也比較好。
7、現在房屋市場空屋多，買成屋比較好，最好不要買預售屋，避免建商蓋一半落跑。
8、避免住家附近有墓園、門牌四號、四樓，雖自己沒禁忌，但是將來脫售困難。
9、找有信用的代書、律師辦過戶及貸款。或是信用可靠的房仲業。
在您一生中，購屋的機會也許僅有一、兩次，在此我們還是建議您多選擇幾家，擁有良好形象、正派經營的仲介公司，綜合意見，當作增廣見聞的學習之旅。最重要的是，千萬不要急。
首購族經濟能力較薄弱，且沒有購屋經驗，因此除了考量需求外，還得注意下列四大事項：
注意頭期款及房貸比例
經常得為房貸苦惱奔波，再好的房子，也不會是個「甜蜜的窩」，所以買房第一要考慮的就是本身每個月能負擔的房貸金額 (如果頭期款是部份借來的，也要一併計算)，最好是依照「335原則」，也就是本身至少有3成的自備款，然後房貸的還款負擔不超過家庭固定總收入的3分之1，而且房屋總價不要超過家庭收入的五倍，這樣才會追錢追得很辛苦。
慎選還款方式
如果你是企業第二代或有千萬身價，不用理會這一點，如果不是，就得斤斤計較，多比較各銀行房貸利率，還款方式，有優惠貸款可使用，就不要放棄，特別提醒一點，除非是買現成的裝潢屋，否則不論新舊，通常還有一筆裝潢費用，不要忘了事先計算在內，以免事後追加無門，被迫借取更高利息的貸款。
要有轉手性
距離上班地點的遠近很重要，但不能為了近就不考慮地段。因為工作可能會換，隨著年齡、家庭人數的變化，日後也可能換房，買一間轉手性不佳的房子，日後很麻煩。
房子要有轉手性，就是要有好location(地段)，大台北地區還是應該優先選擇捷運附近的產品了，如果資金不夠，就選擇離捷運稍微遠一點的便宜區塊。天邊海角第二屋式的住宅就不要考慮，這種房子等有錢再說。
小心草莓屋
首購族沒有購屋經驗，最常給裝潢極美的房屋給騙了，房屋雖然漂漂亮亮，但可能牆裡的電線水管亂七八糟，壁癌、滲水問題也可能住不到一年半載就原形畢露。最好是找有經驗的人陪同看屋，不然就是找有品牌的房仲、建商，以免受騙上當。資料來源：聯合新聞網
契約審閱期報你知
◎何謂契約審閱期：企業經營業者應提供消費者合理契約審閱期間，違反契約審閱期規定，消費者可主張該契約無效
◎法規依據：《消費者保護法》第11條第1項：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」
◎適用範圍：企業經營者與消費者簽署之定型化契約
◎不動產契約審閱期規定期間：
˙成屋或預售屋買賣契約書：至少5天
˙租售及購屋要約委託書：至少3天

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