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隱瞞頂樓加蓋是違建 婦人判賠663萬

　　王姓婦人兩年前將她位於北市安和路的七樓房屋，連同頂樓加蓋部分，以三千四百多萬的高價出售，新屋主入住後，屢遭樓下住戶抗議，要求拆除頂樓加蓋，才發現買來的頂樓加蓋是違建。檢察官認為王婦隱瞞頂樓加蓋屬違建事實，向買家訛詐約六百多萬的加蓋部分房屋價金，依詐欺罪起訴她。
　　起訴書指出，六十八歲王婦人，在她位於北市安和路的大樓七樓頂，違規加蓋，明知頂樓加蓋及室內樓梯都是違建，並曾在九十八年十月間與大樓住戶開會發生爭執，卻在前年十一月，隱瞞頂樓加蓋是違建的事實，將七樓及頂樓加蓋部分一併出售。
　　王婦在建物現況確認表上「增建部分是否曾經其他區分所有權人、或住戶主張權利、或曾發生爭執」一項勾選「否」，致王姓女買主誤認不是違建，以三千四百一十八萬元買下該屋及頂樓加蓋部分。去年一月交屋，新屋主王女屢遭樓下住戶要求拆除頂樓加蓋，始知受騙，並控告王婦涉嫌詐欺。
　　檢方調查時，王婦否認詐欺，但檢方傳喚樓下住戶、市府建管處人員，發現九十八年該棟房屋的區分所有權人大會中，其他住戶對她在頂樓加蓋有所爭執，甚至有住戶憤而拒絕在會議紀錄上簽名。房仲也證稱，新屋主去看房子，王婦極力保證可以正常使用頂樓加蓋部分，還說樓下住戶都沒有意見。
　　檢方發現，王婦曾委託專業不動產估價機構針對頂樓加蓋部分進行估價，使用價值高達六百四十六萬，認定王婦隱瞞頂樓加蓋是違建，並曾與其他住戶爭執一事，向買主訛詐六百多萬價金，涉及詐欺，依法起訴。

法律教室：

◎刑事部份：
原屋主刻意隱瞞房屋違建之現況，並謊稱其他住戶即區分所有權人並未爭執該增建部份，使新屋主誤以為該屋並非違建，向其訛詐600多玩的加蓋部份房屋價金，明顯違反刑法第339條詐欺罪，可處五年以下有期徒刑。

◎民事部份：
買到違建與違法加蓋的房屋，出賣人移轉房屋所有權前，明知其瑕疵而隱匿實情未告知買受人，交屋後遭到機關單位通知限期拆除並執行之，而受有訂立買賣契約時所約定之品質損害，並且該頂樓違建將近16坪，使用價值高，新屋主正是因為該頂樓加蓋的使用價值才成交此筆交易，如今在買了該屋後，被其他住戶要求拆除，很明顯地新屋主減少了對房屋之通常效用，所以該屋具有物之瑕疵（參照民法第354條物之瑕疵擔保責任）。故買受人得依民法第359條對舊屋主請求減少價金，甚至解除契約。

法官認為，附有頂樓加蓋的房屋通常屋價較高，能否繼續使用增建物易影響買受人成交意願，況且住戶大會並未同意頂樓加蓋存在，認定原屋主隱瞞現況高價賣屋，侵害買方權益，應賠償屋價、貸款利息損失共663萬餘元 。

刑法第339條
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。

民法第354條
物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

第359條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

第360條
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。

來源：聯晟法網