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7萬租房12萬轉租 二房東判刑5月

　　想當二房東賺一手，可要小心吃上官司，在新北市南雅夜市經營皮鞋店的林姓男子，每個月花7萬元租下3層樓的房子，卻當起二房東，以每月12萬元，將1樓和騎樓轉租給何姓女子，正牌房東發現後對何姓女子寄出存證信函，何姓女氣得控告二房東詐欺，法院也認為林姓男子有罪，判刑5個月徒刑。
　　花了2百多萬裝潢開店，誰知道房東另有其人，何小姐平白無故被原屋主寄了存證信函要她搬走，這才發現和她簽約的林姓男子其實是二房東，花7萬元租3層樓，卻把其中1樓店面和騎樓轉租給她，1個月收12萬，一轉手，就賺5萬元。
　　但到底誰有權出租，看契約就知道，林姓男子和原屋主最新一份租約，是從98年9月到100年9月，契約上講明不得轉租，但他卻在98年11月轉租給何小姐，約簽到100年12月，違法超租3個月，被何小姐告詐欺，一審法院認定有罪，判他5個月有期徒刑，得易科罰金。
　　有人因為當二房東吃上官司，但也有人靠當二房東大賺錢。二房東達人：「如果說以大規模的話，那也許他控制在一個市場上，有2、30間的話，那年薪百萬應該是不會有問題。」
　　轉租市場大，二房東達人說原本租1層樓一個價錢，但只要花點隔間裝潢費，分成幾個隔間，有雅房也有套房，就可以分租或轉租給更多人，租金往上翻，荷包當然也會賺飽飽，但想當二房東，得要有屋主委任，最好去公證，才能取信房客，也避免糾紛。

法律教室：

「轉租」即是將租賃物全部另行租給第三人，承租人對於該第三人而言即居於出租人之角色，負有契約上出租人之義務與權利，即俗稱「二房東」。二房東若經原出租人同意轉租，或僅為部分轉租，其轉租行為係為合法。

依民法第443條規定，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者， 除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。

若二房東未經出租人同意即另行做全部之轉租則該行為就不合法，出租人有權終止租約。若要確定二房東是否合法轉租，可直接向原出租人確認其是否同意其轉租行為及是否有反對轉租之意思。

一般來說，租賃契約中如果沒有特別提到轉租規定時，實務上通常是視為可以轉租的。但若為房屋全部之轉租（例如整層樓或全部店面出租），則需與大房東確認過較有保障。

若二房東無權轉租，其與原出租人之租約可能被解除。此時二房客的狀態恐成無權占有，無法繼續在該處繼續承租居住。大房東有權要求房客遷出，而房客僅能再依損失向二房東請求損害賠償。房客不可不慎！

本案例中，二房東林姓男子在未告知房客的狀況下，且未經大房東同意便轉租給何性女子，此即為違法轉租，大房東得終止租約，而使何姓女子因而受有損害，林姓男子除必須依民事對何姓女子損害賠償之外，另外因為隱瞞二房東身份轉租租賃物致何姓女子受有損害，還構成詐欺罪，須受刑事制裁。

民法第443條
承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者， 除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。

來源：聯晟法網