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房客燒炭亡 凶宅價跌 房東求償失敗

　　二十歲的女房客在租屋處燒炭身亡，讓房東認為房子變成凶宅，而且，房價因此下跌一百五十多萬元，房東連忙向死者母親求償。

　　判決指出，房東認為李女和女兒來租房子，害他位於新北市新店區北宜路的房屋變成凶宅，以後沒人敢租；李女身為母親，未盡注意義務、疏於照顧女兒，才會發生不幸事件，應賠償損失。

　　李女則主張女兒因罹患恐慌症才會燒炭自殺，案發前她常帶女兒看病，已盡監督義務。女兒自殺是為了結束生命，不是故意要害房屋貶值，且房屋完好無損，未侵害屋主權益，拒絕賠償。

　　台北地院審理後，認為房價下跌是「抽象」損失，沒有具體反映在房價上頭，且本案自殺事件未故意侵害屋主的財產，房屋也未受損，依民法規定無法索賠，判決房東敗訴。因此，判房東敗訴，全案可上訴。

法律教室：

由於被列為凶宅的房屋嚴重影響其價值，內政部在97年解釋，凶宅是指建物曾發生凶殺或自殺而死亡案件，不包括自然死亡事件。但法界實務見解認為在判斷房屋是否為「凶宅」時，並不以「發生兇殺或自殺致死」之「人」應陳屍屋內為必備要件，且應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素，並非以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，一概均認係凶宅。自主觀面言，是否「凶宅」，常因個人之心理、宗教信仰及時間之經過等因素而受影響，並非一般人均認發生有人意外死亡之房屋即為「凶宅」。

民法第184條，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。

按我國民事侵權行為法規定，行為人侵害他人權利時，主觀上以有故意過失為要件（民184第1項前段）；惟若僅致生他人蒙有純粹經濟上利益損失者，主觀上必須為故意，且該手段有違背善良風俗情節（民184第1項後段），例如惡意在他人之餐廳中放置蟲鼠穢物，使其無法或難以進行營業而受損失。

◎　凶宅案例有許多判例可參考：
【案例一】　補教界名人湯尼陳，房客自殺變凶宅求償勝訴。
補教界名人「湯尼陳」租客在屋內燒炭自殺，導致房子成凶宅，租不出去也賣不掉，法官認為透天厝確實因此貶值，法官認為選擇結束生命的方式，應注意避免造成他人損害，否則應就其行為負責，由繼承人負連帶賠償責任。

【案例二】　凶宅影響房價？法官說不會。
租客在租屋處墜樓死亡，房東怪罪死者「害」房子成凶宅，提告訴要求其家人賠償；租客父親稱其子平常就有將陽台落地窗全部開啟、站在椅子上運動的習慣，當時是運動時不慎墜樓的意外。房東不以為然，認為租客有慢性糖尿病、胃潰瘍等病史，是久病厭世而自殺。法官認為我國法律體系對自殺行為不禁止、不保護，也不構成民法上因故意或過失不法侵害他人權利，必須負損害賠償責任。

再者，凶宅是不是會影響房價？法官認為若非房東急於削價出售也不會造成損失，凶宅造成房價貶損是主觀因素造成，因交易對象不同而有感受差異。並以民國九十年九月五日發生的洪若潭全家命案為例，還是有人不畏懼「超自然現象」，高價買屋，難認定房東賣屋損失與租客墜樓之間有因果關係，還以欠缺「悲憫之心」為註解，將全案駁回。

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由此可知，實務上針對房東因房客之事由使該屋成為凶宅之求償，仍有許多爭議，包含自殺行為在致生房價貶值的故意過失認定，及房價跌損與自殺行為的因果關係等，使得此類案例在司法判決中往往出現不同的結果。

來源：聯晟法網