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新閣上路，課題不少。擺在眼前的除了年金改革、美豬叩關與自由經濟示範區之外，
攸關民生經濟的特種貨物及勞務稅（奢侈稅）也將在5月底屆滿2年，在此之前，台北
市出現1坪超過300萬元的不動產實價登錄交易案件，奢侈稅壓制不住都會區令人咋舌
的高房價，加上稅收不如預期，一股廢稅風潮如同蠢動的房價，正在考驗新內閣捍衛
居住正義的智慧。

房價未因奢侈稅實施而下跌，並不意味政府追求居住正義的努力盡付流水。正常情況
下，房價有其市場機制，特別是都市地區，高房價趨勢實已不可逆。因而在審判奢侈
稅功過之前，應先確立「居住正義」目的不在阻止房價自然上升，而在嚴防人為不當
炒做，如此奢侈稅是存、是廢，才有理性討論的空間。

100年6月1日，政府為遏制惡性飆升的房價，推出奢侈稅的重稅政策。施行1年半以來
，國庫收進約60億元短期炒做的不動產投機稅收，距離原推估1年150億元目標，差距
極大。稅收雖然不如預期，但房產市場明顯受到奢侈稅壓制，影響至今未歇。

依據不動產業者與政府的統計，奢侈稅施行滿1年時，台北市等5個直轄市的房產交易
件數均明顯下滑，特別是「重炒房區」的台北市，全年成交件數大減33% 。平均而言
，奢侈稅施行至今，都會區不動產交易量減幅約二成。顯見，奢侈稅能讓投機客退場
，愈是炒風猖獗的地區，抑制效果愈大。

相較於價格，奢侈稅的打擊力道卻不明顯。反倒去年八月起施行的實價登錄制，對穩
定房價幫助較大。在買賣交易資訊透明化之下，房價平均「膨風」二成的事實公諸檯
面，賣方漫天喊價、買方憑空想像的交易不對稱現象不再，房產交易開始擁有客觀基
礎，進而帶動市場一步步脫離失序的風險。

奢侈稅與實價登錄經歷時間考驗，均已證實對穩定房市具有正面成效。但在慶幸政府
走對一條改革路的同時，也必須提醒政府，奢侈稅與實價登錄制仍有其不可忽視的缺
陷，特別是奢侈稅五月底即屆滿兩年，換言之，重稅閉鎖效應將要一波波打開。奢侈
稅只有兩年效期，足以嚇跑口袋不深的投機客，但對資金充裕、禁得起等待的投資人
或投機者，則不足為懼。

因而，當奢侈稅與實價登錄初顯抑制投機炒做成效之際，政府應該要有新的穩定房市
政策上場，以替補現有打房措施。奢侈稅一役證明一件事，即租稅工具對於抑制炒做
的確具功效。以致，下一階段穩定房市的重心，仍應放在房產稅制之上。

房產稅包括地價稅、房屋稅這類持有稅；以及買賣時發生的土地增值稅、契稅等移轉
稅捐。國際間，持有稅負約是市價的1%，交易利得以所得稅形式課徵。台灣地區因為
奉行國父遺教，增值利益不課徵所得稅，改以徵收增值稅，不論持有或買賣，稅基均
以公告為準，在公告價格偏離市價下，房產稅負亦低於實際。

高房價的癥結之一，即在政府的公告價格失真，房產利得無法透過稅負真實反映，致
使房產成為暴利商品，連帶誘發炒做。因而，長遠的做法，需從現有制度改進。首先
，藉著實價登錄機制，要求縣市政府調整公告現值，應確實貼近登錄價格，未積極配
合的縣市，中央政府可對其施以財政懲罰，例如減少補助或統籌款的援助；其次，則
需取消實價登錄資訊不得用以課稅的禁令，讓稅捐機關得以運用，為實價課稅預做準
備。