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賣海砂屋 判還3200萬屋價

　　新北市黃姓女子花了3200萬元，購買位於蘆洲區1間1、2層樓金店面，她原本認為已租給超商的1樓租金會調高、2樓已有人固定租下，因此向銀行貸款買下此屋，怎料超商不願續租不打緊，撤點並拆除裝潢後，才得知買到海砂屋，氣憤提告，板橋地院判賣家李姓男子需返還3200萬元買屋價金，可上訴。
　　黃女提告指出，99年間，她看上蘆洲區某處1、2樓房屋，當時賣家李男說，1樓已租給超商，原本6萬9400元的租金，未來還將調高至7萬3500元，2樓也有人固定承租，租金1萬4500元，以此引誘她購買，事實上超商早已決定撤點。

屋主堅稱不知情 可上訴
　　黃女還指出，李男利用資訊不對等，把只具有街巷公寓價值的房屋，包裝成連鎖商店金店面高價出售，直到超商撤點裝潢拆除、2樓因積欠租金搬走後，她才得以入內檢視，後因不堪房貸曾嘗試出售，房仲人員檢視後說是海砂屋。
　　黃女說，經氯離子檢測後更確定該屋就是海砂屋，因此要求對方解除契約並返還3200萬元買賣價金；李男則反駁，他從91年買下房屋後，就與1、2樓承租人續約，從未實際佔有或修繕，根本不知是海砂屋，且該屋公共空間未曾出現過水泥塊剝落等情形，再加上他也沒做過檢測，何來蓄意隱瞞。
　　李男指出，他從未阻止黃女察看房屋，簽約後也特地讓黃女進入2樓察看，且他如何得知出售後1年，超商因業務考量與拆牆問題決定撤點？
　　法官認為，依房仲人員證詞，黃女買房時1、2樓都有天花板，且均有承租人佔有使用中，若不經專業機關檢驗，一般人難以馬上發現海砂屋瑕疵，且雙方買賣契約規定氯離子含量高於0.6kg/m3以上，就可以解約，依檢測報告，該房氯離子含量確實高於標準，當然可以解約，判李男需返還價金。

法律教室：

契約有分成契約的成立要件及契約的生效要件，契約之一般成立要件為當事人、意思表示及標的；契約之一般生效要件，為當事人須有權利能力及行為能力；標的須合法、妥當、可能、確定；及意思表示須健全並趨於一致。

所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。且瑕疵擔保屬無過失責任，只要買賣標的物有瑕疵，出賣人即應負責。

「海砂屋調查」是定型化契約一部分，合法房仲業者在接受委託時，會在「物件調查表」中逐項和屋主核對簽名，海砂屋也在調查之列，並載入「不動產重要事項說明書」中，如果賣方表明房屋並非海砂屋，簽立買賣合約，如果查詢發現與事實不符，買方可以向賣方要求酌減價金或解除買賣約。

就該案件，李姓出賣人於出賣該屋時，並未告知房屋是海砂屋，且在交屋之屋況說明書上記載沒有實際狀況，實以保證該屋無瑕疵，然該屋卻是海砂屋之情況事實存在，且買受人黃小姐亦在不知該屋為海砂屋之瑕疵下購買該屋，出賣人李先生顯有過失，瑕疵擔保係屬無過失責任，只要買賣標的物有瑕疵，出賣人即應負責，此部分屬於重大瑕疵因此法院判定黃小姐得解除契約，李男須返還3200萬元價金。

來源：聯晟法網