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房東篇租約經公證收回房子免訴訟

房東篇租約經公證收回房子免訴訟

不定期租約無法聲請強制執行
將手中閒置資產出租,當個現代「包租公」或,「包租婆」,是不少人心中的夢。但沒當過房東的人也不容易體會,「租產階級」其實不好當,因為房東除了要負起房屋修繕責任外,還要擔心遇到惡房客,簽約時稍有不慎,可能連將來要收回自己的房子,還要先跟房客打官司。
基於保障弱勢權益考量,法律上對黨房東收回房子,或終止租約的限制嚴格。以房客不依約交付租金為例,房客積欠的租金總額,在扣除押金後須達到2期以上時,房東才有權終止契約,若是未明定租期時〈不定期租約〉,房東須先經過訴訟程序,經法院判決勝訴後,才能取回房子。



房客不依約交付租金,或租約到期仍賴著不走,是房東最常遇到的租屋糾紛。房東簽約前,應可先依房客的年齡,身分與租屋用途,衡量是否將房屋出租外,簽約時,應明訂契約的起訖日期,避免形成對房東不利的不定期租約。一般民事上的契約糾紛,需透過訴訟方式才能解決,但民事訴訟勞神傷財,因此,崔媽媽基金會義務律師李岳洋建議房東,為避免日後訴訟,簽約時可要求房客,一同將租約拿到法院公証。
租貸契約經法院公証的最大好處在於,房東與房客任一分不履約時,可以不必經由訴訟程序,直接要求法院強制執行。若房客到期不返還房屋,房東只要拿經過公証的租約,到民事執行執行處聲請強制執行,即可趕走不速之客。房東也可以利用公証租約的強制效力,避免房客不返還房屋押金。
慎選房客注意事項
注意事項:

年齡
(1)房客若未滿20歲,定約時最好得到其父母,法定代理人或監護人同意)
(2)若租屋是該未成年房客日常生活所需〈例如到外地求學的學生〉,如果未經父母同意,租約仍然有效
(3)若為外籍房客,需注意其本國法律之成年年齡

身分
(1)留意房客品行、職業與生活習性,定約時請房客出身分證明
(2)若房客戶籍地不明或工作不固定,最好留存房客身分證影本或要求提供連帶保證人,避免日後收不到房租
(3)若房客為法人〈例如公司、社團等〉,簽約對象應為法人之代表人,或代表人之正式代理人,避免私人名義租用、由法人使用用途

用途
(1)留意房客承租房屋的動機,若發現房客租屋從事非法行為,須立即報警處理
(2)問明承租房屋是自身需求或供他人使用、由1人出面承租或數人共同承租
(3)若出租給公司營業使用,訂約前,應先約定租貸所得應繳稅款由何人負擔

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