seaboo

　　游男經由法拍用三百五十一萬買下北縣一處公寓住宅，而後以四百三十萬元轉賣給林女，不知情的林女住四年多後，再以五百二十萬賣給游女，游女經鄰居告知驚覺事實真相請求林女賠償一百零五萬元，地院判准。林女又轉向前屋主游男求償，法院認定游男即使不知情仍須負房屋瑕疵擔保責任，判游男得陪林女損失一百零五萬元。

　　此公寓在永和市，在1999年曾發生丈夫在家中勒死妻子的命案，事後房子被法院查封拍賣。

法律教室：

民法第354條
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

民法第359條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第365條第1項
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。

新聞中，游男在購買法拍屋的時候並不知情自己購買到的為凶宅，又再轉賣林女和游女。依民法第359條買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，買受人得解除其契約或請求減少價金。

物之瑕疵：
所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問。

凶宅：
買賣所慣稱之凶宅，即有非自然身故情事之房屋，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損害，就一般社會大眾，足以令人心生畏懼而無購買或居住意願，與週遭環境相比較，買賣價格有顯著低落情事。房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇，復因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此，在判斷一房屋是否為「凶宅」，應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於屋內為必備要件。

來源：聯晟法網