danny

申請高成數房貸並無特效藥
最近各房仲紛紛提出保證貸款成數、超低貸款利率，可是在失業率居高不下，景氣尚未全面復甦，許多銀行其實對於房貸態度保守，甚至由於房屋貸款利率逼近資金成本，己有銀行宣布退出房貸市場。

究竟要如何才能貸到較高成數的房貸呢？東森房屋建議購屋人，要申請高成數房貸並無特效藥，只要先搞清楚影響銀行房貸放款的關鍵因素，盡量使自己的申貸資格能「投其所好」，並且以長線規劃的心態提早布局，才能順利「金援」購屋夢想。

購屋七大秘訣
由於銀行放貸主要是看「人」與「物」兩個條件，也就是申請人的信用記錄與還款能力，以及抵押品的區位和價格。購屋人可參考以下七大秘訣：

（一）讓戶頭在每個月的固定日期有固定金額的進帳，形成穩定的「戶頭進出軌跡」，積極經營自己的還款能力及信用證明。

（二）自備款的來源無論是父母資助或標會等，集中存在要向銀行申請房貸的戶頭，累積申貸實力。

（三）扣繳憑單是很有力的借款文件。若為了節稅，刻意降低扣繳憑單的收入金額，不容易向銀行借到錢。

（四）無論是現金卡或信用卡的卡債，先還清再借房貸，以便向銀行證明自己的還款能力。

（五）透過知名房仲業者或代書申辦房貸，由於這些房仲業或代書手頭上的案件較多，可運用案件多的規模優勢，向銀行爭取較佳的貸款條件。

（六）房子的價格如果太高於市場行情，很難爭取到滿意之放貸成數。

（七）住家之產品較易取得高成數之房貸，特殊產品，銀行放款成數會略有不同。盡量避開特殊產品，這些產品通常貸得的成數較低，甚至有些銀行根本不接受申貸。例如權狀15坪以下的套房、山坡地住宅、1樓店面、頂樓加蓋、地下室、靠近嫌惡設施如廟宇、道壇、高壓電塔、高架橋等，或者是陽宅地理較不討喜者如路沖等房子。

穩定的「戶頭進出軌跡」很重要
在「人」這方面，目前以公務人員申貸最吃香，約可貸8成甚至8成5；自營商通常不會有扣繳憑單，就要用銀行存款來證明自己的實力；有薪資轉帳或實報扣繳憑單的上班族，約可貸7成至7.5成。至於以往吃香的科技新貴，受到無薪假及裁員風影響，受銀行青睞程度大幅降低。

目前銀行不但對房貸的興趣不高、放貸成數保守，連申請人的資格也趨於嚴格，有的銀行甚至要求要有二親等以內的保人才肯放貸，因此，如果是父母雙亡、又沒有兄弟姐妹的申請人，遇到這種狀況就真的是一點兒辦法也沒有。

東森房屋特約代書、正業代書事務所地政士鄭文在建議購屋人，申請房貸要有「穩扎穩打、放長線釣大魚」的心態。至於該如何經營自己的還款能力及信用證明，他舉了一個實際案例，很值得有購屋計劃的消費者參考。一位已有購屋打算的張小姐（化名），在彩券行任職，每個月的薪水都是直接領現金，不像一般的上班族有銀行薪資轉帳記錄。

張小姐為了屆時方便向銀行申請房貸，於是固定在每個月的5日存入25000元到自己的戶頭，就這樣存了一年多以後，銀行查看張小姐的「戶頭進出軌跡」，發現她每個月在固定的日期有固定的進帳，提高了銀行對張小姐還款能力的信任，因此順利借到錢，圓了購屋夢想。

自備款集中存入申貸戶頭
鄭文在補充，與銀行往來的「戶頭進出軌跡」，時間愈長愈好，金額愈多愈好，另外，已備妥的購屋自備款，無論來自父母資助，或是標會得來，最好都能存進預備要申請房貸的戶頭，以累積自己的申貸實力。

但要特別留意的是，如果進出帳戶的金額突然出現一大筆錢，而且只存一陣子又轉出，銀行會對這筆資金產生質疑，反而不妥。

刻意壓低扣繳憑單金額不利申貸
除了「戶頭進出軌跡」，東森房屋特約代書、永德代書事務所地政士謝旭隆也指出，「扣繳憑單」是很有力的申貸工具，他曾經遇過有客戶為了節稅，扣繳憑單上記載的收入金額很低，但若需要向銀行借錢，金額太低的扣繳憑單，反而不利借款。謝旭隆有感而發地說，為了節稅，「錢是省了一些下來，但當你需要用它時就不方便，向銀行貸款會發生問題，省了小錢，卻借不到大錢。」

因此，平常就要有計劃，例如打算明年向銀行借錢買房子，就要記得讓今年的報繳收入「正常化」，不要為了節稅「因小失大」。

先還卡債證明清償房貸能力
其次，手頭上若有現金卡、信用卡的債務，在向銀行申請房貸之前最好先還清，以便向銀行證明自己的還款能力。謝旭隆說，「如果你連小金額的卡債都無力還清，銀行怎麼敢借幾百萬的房貸給你？