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財政部18日發布新解釋令，自用住宅重購退還土地增值稅，不論先賣後買，或先買後賣，均不再受都市面積3公畝（約90坪）、非都市地區7公畝（約210坪）限制。出售大面積、高價土地者，退稅利益大增。

新規定一舉打破將近30年自用住宅重購退稅的優惠限制。這項新規定也將適用於目前已經提出重購退稅申請，但尚未完成退稅審核手續的所有未確定案件。

另外，總統府日前釋出利多，要求研議出售自用住宅優惠土增稅率不限一人一生一次，財政部傾向維持一次的現行規定。財政部初步已向行政院報告，現行重購退稅利益，已足以提供自用住宅購屋或持有者減輕購屋成本負擔。

土地稅法並沒有限制重購退稅的面積，面積的限制是財政部以解釋令規定的，財政部決定回歸土地稅法，廢止原訂的解釋令。

土地稅法第35條第1項規定，申請退還已納土地增值稅數額的計算，在原出售自用住宅用地面積部分，不受都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝限制。

財政部在民國68年7月4日發布台財稅第34489號函，限制重購退稅的適用面積，都市面積不得超過3公畝（約90坪）、非都市地區不得超過7公畝（約210坪）。這項解釋令長達28年，稅捐機關都以面積來決定退稅額。

舉例來說，甲95年在台北市出售一處自用住宅使用的不動產，土地面積100坪，公告現值假設5,000萬元，繳納增值稅為500萬元；96年另購入一棟面積也是100坪的自用住宅，公告現值為6,000萬元。

甲符合二年內重購自用住宅的退稅要件，依照舊制，甲出售土地超過3公畝，因此若只以3公畝（1公畝約30坪）計算其可退還的增值稅，只有符合面積範圍內換算出的400萬元，但按照新制規定，甲可以退的稅額是500萬元。

財政部表示，自用住宅用地享有重購退還土地增值稅、所得稅優惠，並享有土增稅的特別稅率。經重新檢視後，財政部認為，重購退稅優惠的退稅主體是「自用住宅」，只有當自用住宅申請享受特別稅率時，才需限制面積。

因此，財政部決定取消重購自用住宅者的退稅限制，准許出售自用住宅者，只要符合重購退稅要件時，出售自用住宅不論面積大小，只要重購的土地地價超過出售地價就應該全數退還納稅人出售土地所繳納的增值稅。

財政部放寬重購自用住宅退還土增稅優惠，不再視面積決定退稅額，對自用住宅「以大換大」或「以高價換高價」者是大利多，地坪百坪以上豪宅或鄉下大面積房舍是此項利多的主要受益者。都市地區買賣房屋未逾90坪者，退稅利益維持不變。

重購退稅優惠包含兩種稅款。一是土增稅；一是個人買賣自用住宅房屋的交易所得稅。過去，只有土增稅退稅有都市地區3公畝、非都市7公畝的退稅限制。在計算退稅時，主要是以新購土地地價，超過原出售土地地價扣除土地增值稅後的餘額為準。

舉例來說，原出售地價如為100萬元，繳納的增值稅為20萬元者，換算出售土地後餘額是80萬元（100萬減20萬元），當重購土地地價為120萬元時，120萬元減除餘額80萬元得出40萬元，已超過所繳增值稅額20萬元，此時，已納增值稅20萬元可以全部退稅。

但若重購土地地價是90萬元，換算結果可以退的稅款就只剩10萬元。當然，如果重購土地地價只有80萬元，縱使因為出售土地繳納20萬元增值稅，因重購地價並未超過出售土地後餘額，將無稅可退。

對於買賣自用住宅土地面積，都市地區不超過90坪、非都市地區不超過210坪的人而言，財政部放寬退稅面積限制的利多，退稅利益不受影響，甚至可以說完全無關。