anthony

購買房子時通常有所謂「銷售坪數」，即建商預測將來完工後，地政機關複丈並完成登記的產權面積，包括建築物所有權狀中「主建物」和「附屬建物」及「公共設施面積」的持分之和。但由於建商常以習用的「使用面積」、「私有面積」等名詞做為銷售的字眼，造成消費者的認知與建商有所差距，這也是「虛坪」產生的最大原因。

公共設施通常可分為二種，一為當層電、樓梯間、通道、走廊等，即「小公」部分；另一種為配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、蓄水池等，即「大公」。部分前者符合前述標準，並依土地登記規則第六十九條中規定「共同使用部分，除有特殊情形外，應測繪於各區分所有建物之內」，故有專有共有之區別；後者為全體共同分擔部分，僅編列建號，並無所有權狀，在「使用面積」，包括前者尚無疑義；在「私有面積」，二者均不應列入，此在消費者見解一致外，亦為最高法院之裁決，認同唯有如此才能真正杜絕「虛坪」的糾紛。

所以，消費者如何避免買到「虛坪」太多的房子？即在廣告上和契約中與建商確定「銷售坪數」、「使用面積」、「私有面積」的意義，減低雙方的認知差距所謂「銷售坪數」，當指登記簿所載面積；「私有面積」，則為主建物和附屬建物之專有部分，而不含納小公、大公；「使用面積」範圍，則以私有面積再加上小公的專有共有部分由於土地登記規則修正案已將第六十九條中「專有共用」部分刪除，小公是否列入「使用面積」，將有爭議存在。

另外，面積如有短少情形，不論是因法令變更而不能登記或誤差的合理範圍（如百分之一），均應訂明合理解決的方式；如就超過或不足數，則以單價訂定無息找補規定，當然消費者亦可依物之瑕疵擔保效力，請求不履行之損害賠償。總之，建物面積究為多少，實有待雙方以誠信與公平原則確立，才不致面臨重重險阻！