anthony

久違房地產市場五年的設定地上權住宅，最近重現房市，挾其房價較低、租金報酬率相對較高，席捲房市，挑戰過去不動產所有權的購屋置產傳統觀念；然而最近也因為購屋客戶在面對各種繁複的法令、融資、稅賦等權利義務問題，缺乏銷售人員提供完整、週延的資訊，而引爆外界的爭議。

這種設定地上權的住宅，在台北市早在十二年前就誕生，五年前台新金控董事長吳東亮和味王等友人在信義計畫區合作開發的「TaipeiGarden」，轟動豪宅市場，讓房地產業界津津樂道，未來有可能是一股潮流。最重要的權利義務是，購屋客戶買到的是有屋沒地的預租屋，但仍必須每年繳交一筆房屋稅、地租和大樓管理費等，設定地上權年限期滿後，地主將有權無償回收。

太平洋房屋公司最近完成設定地上權住宅的調查報告指出，歷年來類似「有屋沒有地」的設定地上權住宅，有房價逐年縮水、貸款成數偏低、二手市場轉手不易等潛在風險；但是「買屋不必買地」的不動產理財觀念已有一定的市場接受度。

不過，購屋人在進場之前，務必要先了解這種設定地上權五十年的住宅、辦公產品的權利義務，諸如：購屋人的分戶貸款的利率、貸款的額度、房屋稅和地價稅怎麼算、使用權究竟怎麼訂價、建商和客戶之間的不動產買賣契約怎麼認定各項法令稅務的權利、義務，以及建商和銀行之間如何設定信託專戶、怎麼洽談客戶的分戶貸款，這些對於一般散戶來說都是相當複雜、繁瑣的過程和挑戰。

對於購屋者來說，儘管建商訂價都會以低於市場行情三成、大約市價七折的行情出售，且完工後還是可以用一般行情出租出去，換算成租金報酬率相對高人一等；不過，購屋者必須注意的盲點是，銀行貸款成數相對偏低、約四至六成，且房屋租賃權的價值，會隨著使用年限逐年縮短、而逐年遞減，到時候怎麼轉手、脫手，都是問題。