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頂樓戶未同意，大廈基地台判拆?

中壢區某大廈管委會同意中華電信等4家業者，在頂樓架設基地台，頂樓社福團體以未經同意，打官司要求拆除，法官以管委會的同意不算數，必須經頂樓住戶同意，判4家電信業者拆除基地台。「為了大家好，我們當然要打這場官司。」頂樓的社福團體蔡姓員工表示，他們在大廈有20戶，3戶在頂樓，近幾年陸續有租戶反映，疑似因頂樓的基地台，讓大家身體健康每下愈況，甚至還有2、3人得到癌症，懷疑與基地台的電磁波有關。桃園地院調查，中壢區某社區大廈的管委會，3年前同意中華電信、遠傳、台灣大哥大、亞太等4家電信業者，在頂樓架設基地台，並向業者收取租金，頂樓的社福團體抗議，認為侵害權益，且基地台電波可能影響健康，要求管委會和業者解約。管委會召開區分所有權人會議後，決定保留基地台，社福團體認為未經頂樓區分所有權人同意的決議無效，打官司要求4家電信業者拆除基地台。法院審理時，4家業者都抗辯，基地台的架設，經大廈區分所有權人決議生效，無須再經頂層所有權人同意，主張不用拆除。法官審理後，以公寓大廈管理條例規定，樓頂設置廣告物、無線電基地台等類似強波發射設備，應經頂層區分所有權人同意，設置在外牆等其他樓層者，應經同樓層區分所有權人同意。法官認為，要由頂層或同樓層的區分所有權人同意，是在保護個別樓層的區分所有權人的權益，避免其他樓層住戶以事不關己，用多數決強行通過在外牆、樓頂架設強波器等設備，因此以管委會和區分所有權人決議無效，4家電信業者是無權占有，判拆除基地台（聯合報 104年1月10日報導: 頂樓戶未同意 大廈基地台判拆）。

【疑義】

一、公寓大廈樓頂平臺，設置無線電台基地台等類似強波發射設備，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意，未經頂層區分所有權人同意者，區分所有權人會議之決議，不生效力

按區分所有權人會議之決議，固得依公寓大廈管理條例第31條：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」、第32條第1項：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」之規定，為多數決。

惟依公寓大廈管理條例第33條第2款：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」之規定，公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意，未經頂層區分所有權人同意者，區分所有權人會議之決議，不生效力。

二、要避免被拆屋還地，就要依民事訴訟法第277之規定，就有利於己之事實，舉證以實其說

按拆屋還地或請求拆屋還地之訴，是目前實務上常見之問題，其通常依據為民法第767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」、第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」以下規定及其相關判例。

又民法第148條亦規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。

是要避免被拆屋還地，就要依民事訴訟法第277條：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」之規定，就有利於己之事實，舉證以實其說；尤其是「有無合法占有權源」、「土地所有權人行使民法第767條所定之請求權，有無違反誠信原則及權利濫用禁止原則」、「法院認定事實，有無違背論理法則及經驗法則」等方面，更須著墨。本案亦同。

三、綜上

從而，本案報導如屬實，本案系爭區分所有權人會議之決議，即未經頂層區分所有權人同意，自不生效力；如無其他合法占有權源，自屬無權占有，本案頂層區分所有權人，自得以民法第767條、第179條、第821條：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」等相關規定為之。

來源：台灣法律網