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小心！建商玩文字遊戲?

都花了大錢買房子，提醒您一定要仔細看買屋契約，因為有建商玩文字遊戲打迷糊仗，硬是讓屋主無故少了幾坪，新本市有一名陳姓男子三年前砸一千多萬元向建商購買捷運共購宅，交屋後才發現，實際土地面積比合約少了0.078坪，提告索賠，但建商卻跟他說合約提及房屋面積，當時寫的是「約」29.46坪，而不是「共」幾坪，拒絕賠償，因為他們認為既然買家簽約了，就表示同意有這樣的容許誤差，對此台北地院認定房子的坪數沒有模糊空間，確實有短少建商就該賠償9.9萬元價差，但如果碰上這種情況到底該怎麼自保，專家建議應該拿尺量圖防止坪數被偷，重點在合約內容，也應該要求註名誤差範圍，如果買的是預售屋事後也要確認，只要建商稍微更動內容，就是損害權益。這是近幾年很夯的捷運共構宅，標榜著一下樓就能坐捷運，好方便，很多人看中交通便利性花錢購買，但新北市的陳先生卻因此上法院打官司，因為陳先生交屋後發現房子的土地持分面積和原本說的不一樣，短少0.078坪，一狀告上法院，一般人對坪數大小可能沒有概念，詢問建築師後，180公分X180公分就是一坪的大小，而陳先生短少的0.078坪這麼小的區域他居然能發現，很多人覺得不可思議，但其實是因為交屋時，陳先生拿到的土地權狀上標明17.33平方公尺，但和建商的買賣合約是17.59平方公尺，少了0.26平方公尺，換算下來少了0.078坪。而建商的說法，認為合約內寫的是「約」幾坪，並不是「共」幾坪，所以代表買家簽約時就同意容許「部分調整誤差」，但法官不接受建商的解釋，認定給消費者的土地明明就少0.078坪，判定建商須賠償陳姓屋主9.9萬元價差 。


【疑義】

按買賣標的物，有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人固得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。

惟100年3月24日內授中辦地字第1000723995號公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項應記載事項第6點雖載明：「（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。（二）依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。（三）前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。」，但係自100年5月1日生效，所以本案買受人得否直接適用前揭修正後規定，是首先須釐清之問題。

又此買賣標的物的面積是否為必要之點?從民法第345條第2項:「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」規定觀之，似乎應該採否定見解。所以，本案買賣債權契約應該是成立的，接著才須釐清，此約定是否違反誠信原則，對消費者顯失公平之問題(消費者保護法第12條參照)?

就此，本文認為此約定，確實有違反誠信原則，對消費者顯失公平之情形；縱使認為沒有，此約定即有疑義，自應依消費者保護法第11條第2項之規定，為有利於消費者之解釋。

從而，本案報導如屬實，縱使本案買受人不能直接適用前揭修正後規定，縱使此約定，沒有違反誠信原則，對消費者顯失公平之情形，此約定即有疑義，自應依消費者保護法第11條第2項之規定，為有利於消費者之解釋；法院判決買受人勝訴，尚可支持。

來源：台灣法律網