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買房20年，公設地是別人的?

新北市汐止區大同路遠東新世界社區住戶，一直以為使用20多年的社區休閒設施土地屬社區所有，未料地主近期出面索地，住戶議論紛紛。區公所昨天勘查時，地主出示權狀證明所有權，住戶也拿出建商的售屋文件標示休閒區佐證，雙方將循司法途徑解決紛爭。住在遠東新世界的大同裏長鄭富源說，20多年前買屋時，就是看到建商在社區旁，鄰近鐵軌約400坪的條狀土地規畫休閒區，設置球場、溜冰場和親子樂園才會購買，現在卻突然有人主張休閒區土地是他的，要收回去。陳姓男子說，遠東新世界的建地是他的舅公、舅媽賣給建商的，但根據土地權狀顯示，鐵軌旁的條狀土地，他的舅公、舅媽持有四分之三，其餘為國有地，當年並沒有賣給建商。他表示，昨天他只是想要確認土地所有權，並沒有要馬上取回土地的意思，住戶還是可以使用現有的休閒設施。住戶代表倪鐸訓說，遠東新世界全是5樓建築，共有310戶。建商當年提供給住戶的售屋資料中，社區平面圖中清楚標示房屋、巷道和休閒區配置，長期以來，大家都認為是社區住戶共有。汐止區公所工務課昨天出示申請建照等檔案，確認條狀休閒區並未納入建案範圍。倪鐸訓表示，住戶想查清楚建商當年推案時，有沒有和地主達成使用土地協議，會透過司法途徑要求建商還住戶公道（聯合報103年8月20日報導: 買房20年 公設地竟是別人的）。

【疑義】

按本案報導如屬實，可分所有權歸屬與誰享有使用權等二方面去思考。

所有權歸屬，係以合法的土地登記為準；至於當事人間有買賣債權契約的存在，縱使買受人有移轉登記請求權，也可能因一屋多賣或其他因素，而無法順利登記完畢，取得該買賣標的之所有權。

如果，是此種情形，而且出賣人已經將該買賣標的交付給買受人使用，那買受人縱使移轉登記請求權因15年經過而消滅，其仍得繼續使用，無拆屋還地之問題（本案是否有此情形?須先查明當事人間有無買賣債權契約的存在?如無買賣債權契約的存在，那本案住戶宣稱系爭土地係自己的，就有點問題了【本案汐止區公所工務課雖出示申請建照等檔案，確認條狀休閒區並未納入建案範圍，只能說該公設可能是違建的傾向很高，但不表示該公設坐落的土地，就非本案住戶所有，仍須查明目前土地登記簿，始能確認】。若有買賣債權契約的存在，本案住戶雖得向出賣人請求移轉登記所有權，但如果本案出賣人建商，如未取得該買賣標的之所有權，那就可能發生債務不履行情事）。

又誰享有使用權?所有權人，在未將使用權租賃或使用借貸或其他無名契約分離出去前，自享有該所有物在法令範圍內之完整使用權，但所有權人，在將使用權租賃或使用借貸或其他無名契約分離出去後，取得該使用權的人，在該使用期間內，自得在法令範圍內、當事人契約下，自由使用之；所以，住戶才想查清楚建商當年推案時，有沒有和地主達成使用土地協議。

至於如何杜絕此種情形發生?在向建商買預售屋時，記得查看地籍圖、建照及土地登記謄本等相關資料(此等資料，代銷處應該會有)查明下列問題。
(一)本建案利用的地段地號土地，是何地號土地?所有權登記是誰的?
(二)如非建商的，其與地主間有無租賃或使用借貸或其他無名契約存在?如有，期間是多少? 期間屆滿後，處理方式為何?

來源：台灣法律網