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查封不論是動產或者不動產，都是由執行法院的書記官(或與債權人)督同執達員來實施，查封的方法有很多種，在動產方面，通常是使用標封，也就是用蓋有法院公印的封條，貼在查封物上。

(一)關於囑託查封登記函
債務人聲請法院查封債務人之不動產時，避免債務人脫產，使債權人無法滿足債權，因此在執行查封前，法院會先函請地政機關先為查封登記，地政機關即依法院囑託，對查封不動產為查封登記，並會將查封登記結果記載在地政機關的土地建物登記簿上。

若有第三人想要買賣該不動產，在查閱登記簿後即會得知該建物已被法院查封，債務人即無法對該所有不動產為處分(例如買賣、設定抵押、移轉所有權)的行為，以保障債權人權益。

此份文件是由法院發文函請地政機關先為查封登記，所以函件正本由法院發給債務人不動產所在地管轄之地政機關，因此受文者為：○○地政事務所。

地政機關收到法院的囑託查封登記函後，地政機關在辦理查封登記後，會回函給法院，法院才會在續行執行。

另外，法院除發函(正本)請地政機關辦理查封登記外，也會發文(副本)通知債權人、債務人，在債權人部分法院通知債權人聲請查封債務人不動產案件之執行情形。

關於債務人部分，告知債務人因法院以對其所有之不動產因債權人之聲請查封而以辦理查封登記，有督促債務人盡快償還債務，否將有喪失不動產所有權之虞。

(二)關於查封登記惠覆
法院函請地政機關不動產查封登記惠覆。所謂「惠覆」，法院請地政機關辦理查封登記完畢後，回函告知法院。

另外，若法院函請地政機關如果該不動產如果有其他權利人已設定其它權力，如抵押權、最高限額抵押權等等，或是先前已有其他債權人已聲請法院為查封登記的情形時，將於執行時回覆告知法院。
　　　　　
查封登記之法律依據，以及查封登記之效力發生的時間點在通知函寄送到地政機關時就已生效，不必等到地政機關辦理登記後，債務人才無法處分該不動產。

(三)不動產的查封方式
依強制執行法第76條第一項的規定，可用揭示、封閉與追繳契據三種方法來辦理。必要時這些方法還可以併同使用。

揭示就是要使社會大眾知道這不動產已經被法院所查封。免得有人在不知情之下受到損害。

為了保障法院查封的效力，刑法第139條定有損壞、除去、或污損公務員所施之封印或查封之標示，或為違背其效力之行為罪。觸犯者要處一年以下有期徒刑、拘役或新臺幣九千元以下罰金。

補充部份
1.債務人之動產所有權部份，歸該戶戶長所有，故不必證明歸屬責任。

2.查封不論是動產或者不動產，都是由執行法院的書記官督同執達員來實施，執行時皆會出示證明文件。

來源：天秤座法律網