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關於不動產之點交

老王欠林先生五百萬元，以其所有的房屋為林先生設定第一順位抵押權，嗣老王無法清償系爭債務，林先生向法院聲請核發支付命令並取得確定證明書後，向法院聲請查封拍賣老王的房屋，系爭房屋為空屋時是否點交？如果由老王自住？或老王將房屋出租予第三人？情況為何？是否均點交？


【解答】

1.不動產之拍賣，如果所拍賣之建物如果可以點交，不但應買人有較高之應買意願，所出價格也較高，對債權人而言，價格越高，債權也較容易獲得清償，因此不論對債權人或應買人而言，能夠點交的房屋，可以使債權人及應買人同時獲得利益。

2.強制執行法第九十九條特別針對不動產之點交作了明文的規定，債務人應交出之不動產，只要是債務人所占有或於查封後為第三人所占有，執行法院應解除其占有，點交予買受人或承受人，如果第三人對於查封前無權占有不爭執或於抵押權設定後出租予第三人，並經法院除去後，亦得點交予買受人。

3.強制執行法第五十一條第二項並規定，實施查封後，債務人就查封物所為之移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。


本件：
1.系爭建物如果為空屋，點交。
2.系爭建物如果為債務人自住，點交。
3.系爭建物出租予第三人，應區分情況：
（１）出租行為於查封前為之，原則上不點交，但如果系爭建物係於抵押權設定後才出租予第三人，債權人可以在第一次拍賣後，聲請執行法院除去該租賃權，將原來之拍賣條件變更為點交。

（２）如果系爭建物係於查封後出租予第三人（依據強制執行法第七十六條，以先實施之行為為準），依據強制執行法第五十一條第二項，出租行為係於查封後所為，對於債權人不生效力，拍定後仍點交。

來源：台灣法律網