不動產證券化市場 急凍

國內房地產景氣發燒，不動產證券化市場卻顯得的冷颼颼，銀行局主秘林棟樑認為，主要是不動產擁有者的惜售心態，認為實際租金收益反而高於發行REITs的獲利，因此市場上好的REITs標的物愈來愈少，導致業者苦無適合發行的不動產標的物。

以REITs來說，今年2月台工銀發行駿馬一號之後，接連四個月的市場都靜悄悄，目前沒有業者提出具體申請。去年、前年的不動產證券化發行量都超過200億元，2005年還高達375億元，不過今年已經過了一半，卻只有56億元。

過去申請不動產證券化，通常到要半年到九個月，房地產業者會擔心與其承受申請駁回的風險，不如穩穩賺進這段時間的租金收益。從去年6月起，商辦租金漲幅頗大，直追住宅租金漲幅，發行證券化業者與地主談定的價格，等到真正要發行時，地主要會要求調高價錢，造成發行業者的困擾。

此外，金管會調高REITs發行門檻，讓標的物顯得更加稀少。例如三年平均出租率須達85%以上才能發行；單一承租戶的租金收入不得超過總租金40%、預計購買建物土地持分占該建物全部土地持分應達50%以上，業者如果沒達到這些標準，還是可以送件，但審查期間會拉得比較長。

最近台股飆漲、利率調升，皆加速不動產證券化的寂寥。過去REITs以4%到5%的報酬率為號召，但央行第12度升息，投資人自然要求更高的投報率，許多資金轉往利率高於4%的外幣存款，影響投資人購買REITs的意願。也有不少民眾將閒置資金從比較保守的RE-ITs、定存和債券等資金轉戰股市。業者指出，這些客觀環境的改變，讓發行業者對發行新的REITs商品卻步。

業者認為，房地產景氣持續往上走，並沒有反轉跡象，如果有反轉訊號，地主就會要保障未來收益而發行REITs，目前還是屬於「好標的」難求的賣方市場。此外，像是國壽到台中買地，外資持續湧進台灣房地產，都仍是利多訊息。