反悔解約，仲介費須照付？

反悔解約，仲介費須照付？

鋼琴老師鞠○如前年以4900萬元，向台灣資○堂董事長李○祥購買北市豪宅，鞠女付1成訂金後發現地板被白蟻蛀蝕，還有多處漏水，訴請解約退訂，李反控鞠女違約，台北地院今年5月判決鞠女應賠李216萬元違約金，隨後雙方達成90萬元和解；居間介紹的房仲業者提告，要求雙方支付仲介費，台北地院昨判決李○祥應給付45萬元、鞠女該付19萬元給房仲。可上訴。鞠女昨透過桃園市舊家的管委會表示：「不願接受媒體採訪」；舊家鄰居說，鞠女已搬到台北市內湖區居住。李○祥前年3月買下光復北路「敦煌」14樓的50多坪樓中樓豪宅，委託○○不動產經紀公司轉手銷售，短短4個月即與鞠女成交，鞠女先付490萬元訂金與李簽約，約定付清尾款後交屋，並支付一半的仲介費30萬元給仲介業者。後來裝潢師傅發現有多處壁癌、天花板多處漏水、木質地板遭到蟻災，李請工人來除蟲並修理漏水，但只願保固1年。鞠女認為房屋有重大瑕疵，已不堪居住，提告要求解約，李○祥認為自己從沒住過這房屋，不知有瑕疵，他以房價折扣補償窗台滲水問題，且已將其他瑕疵修好，鞠女沒理由堅持解約，反控鞠女違約，要求鞠女賠償回復原狀的費用和違約金。北院判決鞠女應賠償李○祥216萬，雙方1個月後達成90萬元和解，皆未上訴而定讞。

【疑義】

一、雖或得依民法第354條、第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金，但以協調、調解、和解等ADR（替代爭議解決方案）方式，處理糾紛解決爭議，乃善也！

按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。換言之，民法第354條第1項所定瑕疵，有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人雖仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金，惟與民法第354條第1項所稱物之瑕疵，尚屬有間。

又訟，惡也。為何？訴訟，一般要三審三級才確定，而且因訴訟中起訴狀、答辯狀等狀紙的撰寫、準備庭的爭點釐清、言辭辯論的攻防以及實體法的適用等，亦非未經訓練之一般人所能處理，只好委由律師去處理，其所費時間及金錢，自是長期巨大，實非一般人所能負荷；加上，當事人精神上也常隨敗訴的憂心以及庭中「不堪」的話語，而沈痾於長期焦慮不安的情緒中，極度妨礙當事人未來生涯之規劃以及現今生活的原有秩序，自是惡也。所以，為免自己的生活秩序以及生涯規劃，因訴訟毀了一輩子或大半輩子，在兼顧自已的權益及尊嚴下，以協調、調解、和解等ADR（替代爭議解決方案）方式，處理糾紛解決爭議，避免訴訟，才是最好的方法（【新聞疑義821】訟，惡也！華隆勞資簽協議，善也！。

從而，本案報導如屬實，鞠女或得依民法第354條、第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金，但以協調、調解、和解等ADR（替代爭議解決方案）方式，處理糾紛解決爭議，除對雙方當事人均有利外，對於減少訴源，也是助益甚多，自是善也！

二、鞠女與李○祥間買賣契約即因該不動產經紀公司報告或媒介而成立，縱使嗣後契約因故解除，該不動產經紀公司之所得報酬，也應不受影響，台北地院判決李○祥、鞠女須給報酬予該不動產經紀公司，應不意外。

按當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之居間契約（民法第565條參照），居間人得請求報酬，除「契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬」外，係以契約因其報告或媒介而成立者為限（民法第568條參照）。

更甚者，（一）其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參照），而且（二）委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬；（三）委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號參照）。

從而，本案報導如屬實，鞠女與李○祥間買賣契約即因該不動產經紀公司報告或媒介而成立，縱使嗣後契約因故解除，該不動產經紀公司之所得報酬，也應不受影響，台北地院判決李○祥、鞠女須給報酬予該不動產經紀公司，應不意外。

來源：台灣法律網