ihao 2010-6-3 12:07
等值租金輕鬆算 報稅免煩惱
手上若有房子或土地出租者，於法必須將租賃所得合併於每年度之綜合所得稅裡申報；但由於租賃所得並非租金收入，計算方式是先扣除「必要的費用」後，所剩下來的淨收入才算是租賃所得。
另外，還要注意一點，租賃所得不是個別扣稅，而是併入綜合所得稅申報，所以稅率和出租者當年度的淨所得級距相關。
圖一：租賃所得公式觀念圖
[img=580,176]http://tw.news2.yimg.com/ng/ta/twmoney_expert_17/20100521/16/3241889235.jpg[/img]
費用的申報有下表兩種，可以選擇其中較高者：
[img=580,133]http://tw.news2.yimg.com/ng/ta/twmoney_expert_17/20100521/16/1239334534.jpg[/img]
[b]《案例分析》[/b]
Peter有一間房屋出租，每月租金32,000元。未計算租賃所得前，Peter適用21%的所得稅率，請問Peter扣除所得稅後，出租房屋實質所得為多少？
《試算》
Peter年租金收入= 32000*12 = 384,000
租賃所得 = 384000*(1-43%) = 218,880
所得稅 = 218880*21% = 45,964
實質租金收入 = 384000-45964 = 338,035
[b]繳稅等值租金[/b]
有些房東為了節省稅金，並未照實報稅，萬一被查獲還得支付罰款，實在得不償失。為了鼓勵誠實報稅，提供一個簡單的算式，可以幫助房東快速計算，假若要報稅的話，新的租金該收多少，實質的租金所得才可以跟未報稅前一樣。
其實，只要知道「未報稅前租金」以及「適用稅率」，就可立即計算出「繳稅等值租金」。
[b]繳稅等值租金 = 未報稅前租金/(1-57%*適用稅率)[/b]
[b]《案例分析》[/b]
Michelle出租一間房子，以前並未繳稅，每月租金20,000元。現在希望守法報稅，每月租金該如何調整，報完稅後的實質收入才會和以前一樣？Michelle適用稅率為13%。
《試算》
Michelle未繳稅前每年可以實質租金收入24萬，那麼繳稅等值租金：
=20000/(1-57%*13%) = 21,600
新租金應調整為21,600，繳完所得稅後所得會跟未繳稅租金20,000是一樣的。
《驗算》
租金收入 = 21600*12 = 259,200
租賃所得 = 259200*(1-43%) = 147,744
所得稅 = 147744*13% = 19,206
實質收入 = 259200-19206 = 239,994 (差6元是因為小數點)
[b]快速算出等值租金！[/b]
為了方便包租公、包租婆計算租金，以下整理一個乘數表供參考：
乘數 = 1/(1-57%*試用稅率)
[b]繳稅等值租金 = 未報稅前租金*乘數[/b]
表一：乘數表
[img=243,163]http://tw.news2.yimg.com/ng/ta/twmoney_expert_17/20100521/16/3668471599.jpg[/img]
用以上例子來說，Michelle的適用稅率為13%，所以乘數為1.080030，繳稅等值租金：
=20000*1.080030 = 21,600
只要知道自己的邊際稅率(適用稅率)，從表一找出乘數，再將「未報稅前租金」乘上「乘數」，就可以快速算出等值租金囉！