mushi 2014-2-27 01:00
房租的租約期滿前，房客可以解約嗎？要在多久之前提出？
[color=navy][b]房租的租約期滿前，房客可以解約嗎？要在多久之前提出？[/b]
首先，須釐清一個法律概念，解除契約是自始回復原狀，租約如果已經履行至一定期間而欲停止租賃，概念應該是指「終止」。終止的法律概念是「自終止生效後，停止原來的契約關係」。
再釐清一個觀念，不論是「解除契約」或「終止」，原則上，解除權人或終止權人，均必須有「解除權」或「終止權」；也就是說，契約的一方當事人，有依法或依約之義務不履行者，另一方當事人即可行使解除權或終止權。如果客觀上契約的標的可以回復原狀者，則行使解除權，客觀上無法回復原狀者，則行使終止權。
房屋的承租人因可歸責於房東之原因想要行使終止租賃契約權，須多久之前提出？此須視原租賃契約是否就此有所約定！
以『定期性租約』為例，如有約定，則依約定，若無約定，可定一個月以上的期間，寄發存證信函給房東，促其履行應負之義務，逾一個月房東仍未履行者（違約），則可逕行使終止權。例如：
1.供居住處所之租賃，租賃物有瑕疵危及安全健康時（民法第四百二十四條）
2.出租人有修繕義務，經催告而仍不修繕時（民法第四百三十條）。
3.租賃物存餘部份，不能達租賃之目的時（民法第四百三十五條第二項）。
4.因第三人主張權利，致不能為使用、收益時（民法第四百三十六條）。
5.承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約，但應依民法第四百五十條第三項規定，先期通知。
再此，再釐清一個觀念，如果房東並無違約，即使契約載明得於一個月前通知終止契約，房客仍不得任意主張終止租約，但仍可與房東協議「合意終止」。
以『不定期間的租約』為例：
1.租賃契約訂立之初，即未定有期限者。
2.不動產租約期限逾一年，且未立字據者（民法第四百二十二條）。
3.租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第四百五十一條）。
以上三種不定期租賃，原本在民法的規定上，無論房東或房客均得隨時終止租約，且不須任何理由，但有利於房客之習慣者，從其習慣（民法第四百五十條第二項）。例如依習慣只許房客隨時終止租約，而不許房東隨時終止租約時，房東仍不得隨時終止契約，藉以保護房客。
不定期租賃終止租約時，仍應依習慣先期通知，通知的期間，視租金的給付方式而定，租金以月給付者，則以一個月前通知為宜時，以季或半年給付者，則以一季前，或半年前通知為宜，依此類推。
不定期租約房東得終止之情形如下：
1.承租人非法為租賃物之使用收益，經阻止而繼續時（民法第四百三十八條）
2.承租人支付租金遲延，經催告而不依限支付時（民法第四百四十條）。
3.承租人非法將租賃物轉租他人時（民法第四百四十三條）
4.承租人乘出租人不知或不顧其異議，取去留置物時（民法第四百四十七條第二項）。
依前述理由而終止契約時，無須催告，房東得立刻通知房客終止契約。
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