mushi 2014-2-27 00:59
房屋出租，不定期限收回難！
高雄縣的山城旗山鎮，在五十多年以前工商不怎麼發達，市容沒有現在這樣繁榮，鎮上的人口也不多，對房屋的需求並不殷切，有餘屋出租給他人的房東，訂定的房屋出租條件，都沒有作嚴格的要求。當時有一位黃姓厝主，把一間面積占地約二十二坪，位在鎮上和平街市場尾的磚造平房，出租給劉姓房客，雙方沒有訂立書面的租賃租約，只是用口頭講好租金每年新臺幣四千零五十元，租賃期限則約定是「屋倒還地」。這契約在當年既沒有不公平，也沒有值得人們詬病的地方。時間過去了五十年，旗山鎮已非當年的旗山鎮，人口增多了！市面繁榮了！土地的價值不用費力，也隨著市面的繁榮與週邊的開發而增值了。當年訂立租賃契約的當事人，在家庭中都已經位列為曾祖父級，契約訂定的權利義務，也已經傳承到第四代的身上。租出去的磚造房屋，卻至今屹立猶存，沒有達到當年約定的「屋倒還地」的程度。房屋雖然沒有倒，其間也經歷過多次的風風雨雨，原先約定的租金，經定多次調漲，到了八十五年間已調高為每年五萬四千元。磚造的平房雖然由於歲月的增加而逐漸老舊，承租的劉姓子孫因為在該處住久了對老屋產生感情，而且老屋還可以營商，為了不讓房東收回，一直設法使房屋維持不到，讓房東找不到收回房屋的理由，多年來在房屋維修方面費煞苦心，先是用角鐵與鐵板保護住部分牆壁，還豎立五支鐵管，焊接成框架來支撐住屋頂，不讓屋頂塌下壓垮房屋。設想雖然週密，老屋還是敵不住九十年五月間的一場大雨，倒塌了右側的一面牆。根據新聞報導，黃姓厝主知道這件事以後，認為時機到了，就用房屋已經倒了，契約應該終止作為收回房屋的理由，向當地法院提起民事訴訟，請求法院判決交還房屋。訴訟提出後，主審的法官曾經到現場去勘驗，察看後認為房屋右側的牆壁，只是部分毀損，沒有達到房屋倒塌的程度，而且契約當事人也沒有約定不能修理，承租人方面修理房屋，也沒有不當的地方。原告方面似乎覺察到想要打贏收回房屋的訴訟勝訴機會不大，就主動撤回這部分的訴訟，改為請求調高租金為十一萬八千八百元的訴訟。這部分經過法院委請民間的顧問公司鑑定結果，認為現階段一年五萬四千元的租金，還算合理。便作出不准調升租金的判決。房東提起的民事訴訟就此結束，五十年前訂定的老契約，仍然緊緊拘束著老房東、老房客。看來想要改變現狀，還有長長的等待的空間。
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這場房東與房客訂立的房屋租賃契約，歷經半世紀以上，契約訂立人的子孫仍然受到契約效力的拘束，契約期間之長，真是少見。本來租賃契約最長的期限，依民法第四百四十九條第一項的規定，是「不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年。」為什麼這黃家與劉家五十多年以前所訂的這件租賃契約，糾纏了幾十年到現在還是有效？追根究柢，問題出在訂立契約當時沒有簽訂書面契約的原因。也許讓人愈看愈不明白了。不是一而再而三地說明這兩家人所訂的契約到現在還繼續有效。為什麼現在又說沒有訂立書面契約，這一點必須先就契約的要件加以說明：契約是民法上債的發生原因的一種，依據民法第一百五十三條第一項的規定，只要當事人互先表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當年黃姓厝主表示要將磚造平房出租，劉家也表示要租，雙方把租金數額，租用期限談妥以後，相互間對於必要之點的意思表示已經一致，雖然沒有簽訂書面契約，租賃契約也就成立。不過，「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」，為民法第四百二十二條所規定，黃、劉兩家訂立租賃契約的時候，對於租賃期限並沒有說得很清楚，只是講好「屋倒還地」，一般說來，是以租賃物的存續期限作為租賃期限，算是定有期限的租賃。這件租賃標的物磚造平房的存續年限，在訂約當時來看，顯然會超過一年，既然會逾一年而沒有訂立書面契約，依民法第四百二十二條的規定，就視為不定期限的租賃。未定期限的租賃的當事人，依民法第四百五十條第二項的規定，是可以隨時終止租賃契約。不過房屋的出租人想要終止契約，是要受到土地法第一百條的限制，不是想要收回就可以收回。土地法第一百條的規定，原則上出租人是不得收回房屋。除非有下列六種情形才可以收回房屋，包括：出租人收回自住或重新建築；承租人沒有得到出租人的同意轉租他人；積欠租金達二個月以上；把承租房屋作違反法令使用；違反租賃契約；損壞承租房屋不為相當賠償。所以不定期限的租賃，對出租人來說是相當不利的！文 / 葉雪鵬檢察官