shirt 2010-4-11 09:42
買屋不牢靠的三大觀念
才不到1年光景，兩岸的購屋人從擔心買不到房的搶房風，進入冷靜觀望期，為什麼有如此大轉變？
去年底中國主要城市房價來到歷史高點，年初中國對房市下了猛藥，包括近期暫停北京地王的標售、建商買進土地後得限期開發、提高房屋短期交易稅及第2間房的貸款利率。台灣方面，3月起3大財經部會聯合提出房市降溫措施，包括停止標售國產局土地，並要求公股銀行帶頭，針對第2間屋限制貸款成數及提高利率等措施，為下半年房市投下一顆震撼彈。
從銷售數字來看，兩岸緊縮房市的政策已見初步效應。到中國開疆闢土5年、住商不動產中國總部董事總經理周宇鳴表示，從去年第4季到今年第1季，中國整體房市已減少6到7成交易量；而根據《住展雜誌》市調小組統計，在政府公布抑制房市上漲的措施1周後，因買賣雙方差距過大，台灣的成交量也減少了3到4成。
然而，房市降溫政策不只在兩岸出現，亞洲政府幾乎同時祭出類似的政策。淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，兩岸的和平紅利，讓許多人期待台灣也能複製香港CEPA（更緊密的經貿安排）經驗，「這波房市7年多頭，先由房價上漲帶動地價，接著才是建商搶土地原料，反應至房價，已形成惡性循環。」
政策打壓 預售屋及新成屋首當其衝
只是，當政府提出一連串抑制房市的措施與決心，3 月16 日國泰建設卻以27 億8904萬元的大手筆買下新店市土地，換算每坪成交金額約220萬元，幾乎是近年台北縣土地成交的最高金額。隔日，天母聖道兒童之家的土地標售案，一如預期順利脫標，營建股股價也一掃政策公布後的陰霾，突破前波高點，種種跡象顯示土地市場並不寂寞。
深耕新店、中永和的台北縣建商老闆私下聊天說道：「國建一出手把台北縣土地價格墊高一筆不說，還倒打了政府的緊縮政策一個耳光，這些年房地產景氣好，建商土地存貨不多，但手上現金卻滿滿。」董事長更豪氣的說，「現在土地丟出來多少、我們就買多少！」
土地原料漲不停，台北市預售屋開價更是高不可攀，不僅市井小民望屋興嘆外，連台塑集團總裁王文淵都曾經表示：「台北房價太貴，買不起！」最早建議投資客要盡快出場的東森房屋董事長王應傑，最近碰到很多做生意的企業老闆向他抱怨：「台北房價太高，根本難以下手，就連到外面用餐，時常聽見菜籃族都在討論房價。」因此，王應傑對後市並不樂觀，他說：「房市『擦鞋童效應』已出現，房價鐵定回檔，只是時間早晚而已。」
對房市回檔時間預期，政大地政系教授張金鶚表示，一切要看政府祭出政策的力道強度以及執行力。現在市場一致認為：「政府帶頭壓抑房價，今年房市追漲的動力沒了！」就連買方心態也和去年大大不同，一位代銷公司副總表示，「去年只要一推案，很多投資客都搶著買；但今年卻不同，年初建商擔心下半年有升息壓力及選舉，預售案提前到上半年推案或趕329檔期，但現在面臨降溫政策出籠，代銷公司也只能打帶跑、邊走邊看。」
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，目前政策並非打壓房市而是調整，對市場是短空長多，第1步可以先觀察329 檔期至520的銷售情況，其次觀察政府執行政策的力道。可以肯定的是，絕對有產品會受影響。永慶房屋總經理葉凌棋明白指出，從心理層面來看，預售屋將首當其衝，相較於中古屋有較多實質需求，預售屋投機客比例偏高，在政策打壓下，銷售將備受考驗。
蘇啟榮則從政策內容分析，對市場最直接影響是限制銀行授信，包括限縮貸款成數、提高利率及取消寬限期，今年即將交屋的新成屋影響最大！他說：「我相信新成屋屋主都思索：要不要馬上脫手？慢一點會不會成為最後一隻老鼠？」投資客相互猜忌的心態就很類似股市在高檔，形成多殺多的骨牌效應，這也就是張金鶚所指出：「只要市場氣氛佳，人人都有追漲勇氣；但只要市場心態反轉偏空，一切就得回歸到基本面。」
3大觀念 今年買屋不套牢
這裡指的「基本面」就是回到合理行情，對購屋人來說，除了選對區域、具備挑好房子眼光外，特別是個人財務能力在今年愈顯重要，「因為現在政府管控的是資金活水，對實力雄厚的業者或許影響不大，但市井小民卻承受較大壓力。」中信房屋副總經理劉天仁強調，前幾年建商荷包賺飽可以慢慢過冬，但自住客卻不同，在薪水沒成長、利率又看漲情況下，更要提高自備款及還款能力。以下3個觀念，提供今年有購屋計畫的讀者參考。
◎觀念1 先租再買 擇優進場
永慶房屋租屋部發言人涂金谷表示，從租金報酬率來看，在許多房價高漲的區域，租屋確實比買屋更划算，特別是大安、中正等市中心，租金投報酬甚至降低至2%內。
在科技業任職、63年次的陳曉華，婚後與先生在松山新城租屋，一住就是5年，她說：「科技人就像是世界人，轉換工作的頻率愈來愈高，買了房子會減少移動的彈性。」選擇居住在松山新城的原因，除了距離公司地點近外，還為了學區考量，計畫今年生寶寶的她，人生目標順序早已排定。
「我和先生的共識是：房子隨時都可以買，但想提早退休卻需要時間慢慢累積退休金，因此人生目標是把購屋放在退休之後，倒也不是不買屋，而是存夠退休金後，再決定置產地點。」陳曉華進一步分析租屋比較划算的原因，以800萬元自備款計算，如果拿去買房子，通常會因難以變現而無法套利，但800萬元若投資得當，每年要賺到6 ? 10% 報酬卻不是難事。
對於投資客，住商不動產總經理陳錫琮提醒，台北市住宅租金報酬率大約2.3%、台中市約3.2%、高雄市4.1%，看起來中南部的報酬高，但普遍的現象卻是空置率高、待租期拉長，這是許多投資人忽略之處。
對於尚未存足自備款者，淡江大學產經系副教授莊孟翰建議，與其擴張信用追高房價，還不如先租屋，等到市場平靜後，再慢慢挑屋，反而能夠挑到便宜屋。
◎觀念2 用自住觀念 找相對便宜屋
台灣房屋自有率達87%，近年房價大漲，對於只有一間房子的購屋人卻不是好事，「除非你願意賣屋變現，否則未來要換屋，不易換到同區域條件較佳的產品，也算是高房價的受害者。」張金鶚建議，購屋人對置產應該從消費財角度思考。從今年的大環境來看，追價力道不足，賺增值財的機會變少，更需用自住角度來挑屋。
對無法擠進市中心區的購屋人，不妨考慮喻可琳的購屋法則。65年次的喻可琳婚後與先生選擇居住桃園，每天花1小時代價通車，用時間換取金錢。桃園房價每坪不到10 萬元，但300 萬元就能享受40坪的大空間，「若換成台北，差不多只買到一間廁所」，再加上桃園物價低，讓喻可琳有更多資金可投資理財。
太平洋資產管理總經理張欣民名下也有2 間屋，第1 間他選擇新莊，住了10年左右，前幾年他計畫從北縣第2 圈換至第1圈的板橋，他挑選自住房子的準則是：「把房子當成消費財、選擇同區域相對便宜的產品」。
計畫性購屋的他第1步先觀察附近交通、生活機能，確認半小時的通勤時間後，最後相中了距離新埔捷運站10到15分鐘、已取得使用執照，附近無任何工廠的工業住宅，秉持用力殺價，把購屋成本降至最低原則才下手。他說：「工業住宅雖有爭議，但對自住客影響並不大，前提是要事先做好功課，選擇適合的產品。」
對自住客來說，把房子當成消費財或找相對便宜產品，確實是高房價下省錢的購屋法則，但蘇啟榮強調，購屋人千萬要把握多比價、用力殺價原則，盡量把購屋成本降至相對最低，同時也別忘了，這類產品在景氣回春時，也有抗漲的特性，漲幅相對不大，這是買進前應有的心理準備。
◎觀念3 找接手性強房子 穩紮穩打
既然今年房地產市場將打回原形，回到基本面，對於自備款足夠、今年有購屋需求者，劉天仁直言，市場回檔或混沌不明時，把握「接手性強房子」準沒錯！因為接手性強的房子，銷售速度快，承接力道強，受到市場波動影響最小。
莊孟翰認為，雖然市中心房價相對較高，但卻是市場指標，口袋夠深者，挑市區優於郊區，多花時間觀察市區房價變化，反而有機會趁回檔撿便宜。在產品的選擇上，2房總價門檻低，符合未來潮流趨勢，不妨多留意。倘若打算移居外圍，逢甲大學土地管理系專任副教授謝靜琪建議捷運站沿線仍是首選。面對捷運站附近令人咋舌的高房價，究竟該如何選擇呢？專家建議，用時間換取空間是各大都會區的趨勢。台北捷運網還在布建，路線末端未必是房價最低點；距離市區近的捷運站，也未必愈貴。在接下來的篇章將篩選出距離市區近，但房價仍未高漲的19個捷運便宜屋報你知。
相較於前幾年，「隨便買、隨便賺」、「先求有、再求好」的買屋策略，今年購屋人要從「先求穩、再求賺」的角度思考，檢視自身的購屋能力後，再挑選抗跌、領漲的區域，才是今年購屋不敗王道！