locallove 2010-1-19 13:50
光武新村 合建都更 身價翻數倍
「地段」決定一切，都更也不例外！
位於台北市敦化南路一段的連棟公寓「光武新村」，屋齡高達四十五年，由於當地住戶早有參與都更改建的共識，讓建商與建經公司僅花一年不到的時間，順利取得七成五住戶的認同，預估三年後完工，每坪約50萬的老舊公寓，身價將飆漲至每坪百萬的豪宅價。
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「光武新村」正臨敦化南路一段，介於忠孝東路四段與市民大道之間，由於位處台北市精華地段，成了建商鎖定整合都更的對象；另一方面，當地住戶看準都更帶來的龐大利益，早已經凝聚共識參與都更，重點是該以何種方式，由誰協助執行？
最後由隸屬揚昇集團的楊昇建設以及信義房屋子公司安信建經，僅花了一年不到的時間，取得光武新村A區七成五住戶的認同，成功跨過都更門檻。
揚昇集團總監許瑜容指出，「光武新村」A、B兩區的基地面積為866坪，共有住戶72戶(A區48戶、B區24戶)，現今每戶30坪的公寓總價約1,500~1,800萬元，但透過都更改建後，每戶可分回52~55坪，每坪至少80~100萬元，每戶身價頓時暴漲逾4,000萬元。
安信建築經理公司副總經理李承政表示，以台北市精華地段的都更案為例，合建的土地分配大多是建商三成五、地主六成五，由於都更獎勵為20%，因此建商的合理利潤約兩成左右。
譬如「光武新村」都更成為「敦南168」，總樓層可達20層，總銷規模至少65億元以上，扣除預售面積6,355坪、每坪營建成本約26萬，不難算出建商參與都更的獲利空間。
[color=#0074ad][b]■ 都更管道有3種 建經服務一條龍[/b][/color]
都更一直讓老舊公寓的屋主「既期待，又怕受傷害」，原因不外乎是都更的問題多、時間長、金額大，尤其最怕居民意見紛歧、釘子戶獅子大開口或是資金不足、財務計劃不健全。
安信建經經理李柏蒼表示，目前台北市三分之一的建物，屋齡都超過31年以上，若透過都更改建，整合時間平均也要7至10年，都更是否成功，關鍵除了住戶之外，整合過程必須公平、公正、公開，才能獲得信賴。
目前都更可分為三種方式，去年的都更指標個案「尚華仁愛大樓」，被評定為921震災危樓，由第一銀行主導都更流程，屬於委建性質，住戶擁有主控權，但也必須自負風險；
另一種是由建設公司或開發公司主導，屬於合建性質，如何協調雙方滿意的土地分配，往往是第一個難題，接續必須考量建商的信譽與財務，才不會蓋了一半就落跑；
第三種是由建築經理公司出面整合，以中立第三者角度協助地主監督建商，由於採信託管理，不必擔心淪為都更孤兒。