buyman 2012-12-21 00:01
房市／金管會大刀一揮 壽險退場 Q4商辦交易量腰斬
金管會針對保險業者公布新限制措施後，已出現壽險業者暫時退場，第4季商辦市場也由第3季的566億元，下滑至179億元，大型交易量腰斬的現象，多件年底前的標售案也紛紛撤標。
全球資產管理公司總經理柯宏安20日指出，第4季市場多空交戰，包括股市上沖下洗及實價登錄上路，加上11月金管會對壽險業者祭出新的緊箍咒，包括最低報酬率2.875%在內等共8條新規定，使得原本預期第4季有作帳行情的壽險業者紛紛熄火，年底僅剩自用需求為主的企業搬遷擴點及在地的散戶投資者撐場，但也使得租金資本化率維持在2.52%，不致再縮水。
第4季北市辦公平均空置率為8.37%，空置率反彈向上。辦公大樓新增供給的部份，包括將捷國際商業大樓及新農會大樓完工釋出，部分為業主自用，部分樓地板釋出，因此對空置率影響有限，台灣人壽總部大樓及遠雄金融中心（A1）則會在明年會完工啟用。
B級辦公室空置率收斂情況仍然較佳，從前一季的6.21%下降至5.94%。A+級辦公空置率由於跨國企業有人力緊縮及裁減辦公室等狀況，空置率則從11.79%回升至12.49%。A級辦公空置率則因新大樓的完工，釋出新增供給面積上升至7.45%。從不同商圈來看，多數辦公商圈空置率已結束下降格局，其中站前西門商圈因新光銀行總部由摩天大樓搬遷至信義計畫區，使得空置率向上來到7.49%。
租金方面，第4季辦公平均租金1,951元，其中A+級大樓平均租金2,815元，A級大樓1,771元，B級大樓1,432元，漲幅增加有限。從各商圈來看，僅松江南京商圈租金有較明顯的波動，由每坪1,534元上升至1,574元，其餘商圈租金幾乎與前一季相去不遠。
內科廠辦方面，平均租金則維持在1,149元，但空置率則下降至10.28%，平均售價也上漲至48.2萬元，內科廠辦價格仍穩定成長，租金資本化率落至2.86%。其中，西湖段空置率下降至5.9％，平均租金維持在1,222元，文德段空置率則小降至16.78％，平均租金維持在1,041元。
展望未來，柯宏安表示，在買賣市場方面，由於壽險業不再搶標商辦大樓，使得市場對價格上漲的預期減低，因此賣方出售意願已逐步增加，預估明年價格可能會有修正。至於租賃市場方面，雖然跨國企業擴張需求放緩，但政府也同步端出自由經濟示範區等政策，吸引陸資及台商來台投資，加上近期日商來台投資蔚為風氣，可望帶動新一波的租賃使用需求。