phneda 2012-11-23 00:06
車禍非凶宅 賣家免賠
[color=navy][b]車禍非凶宅 賣家免賠[/b]
黃姓男子2年前在桃園縣蘆竹鄉花了1590萬元買房，之後想出租卻乏人問津，打聽後赫然發現，門前曾發生死亡車禍，還辦過法事招魂，認為賣方故意隱瞞凶宅事實，要求賠償；高等法院審理後，發現死者是送醫後在醫院不治，認定不算凶宅，判決賣家和房仲免賠。
判決指出，黃男的房子出租不順利，向鄰居打聽後才知，門前曾發生死亡車禍，當初死者的車子先撞上路邊轎車，反彈後卡在門前騎樓的鐵捲門，車上2人傷重身亡，當時現場留有大灘血水。
黃男控訴，這起死亡車禍造成房屋重大瑕疵，對居住者心理造成負面影響，他的妻子看房時，還特地問房子是否「乾淨」，但賣家和房仲卻故意隱瞞這件事。
賴姓賣家和房仲業者反駁，當初車禍傷者是送醫後身亡，房子並非死亡現場，當然不算凶宅；況且屋況說明書列舉的非自然身故，是指凶殺、自殺、他殺等，不包括意外事故。
法院根據相驗報告、法醫鑑定書，認為2名死者是在醫院往生，而非車內，維持一審判決，認定房子不算凶宅，判決黃男敗訴，全案仍可上訴。2012-9-30
[color=blue][b]法律教室[/b]：
[color=royalblue]◎[b]物之瑕疵[/b]：
所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問。[/color]
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◎凶宅：
（一）屋內死亡之人非自然生故
（二）曾發生兇殺或自殺致死案件
（三）賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。
◎最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照，又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。
次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，至於凶宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響。
因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言。
◎值得注意的是，病死、自然死亡或意外事件造成的死亡，並不在凶宅的範圍內。高雄曾有案例，一名宋姓屋主新買的房屋傳出有妙齡女子仰藥自殺案件，向法院訴請前屋主、房仲公司返還購屋價金，但法官調閱檢警相驗紀錄，發現死者係服藥過量意外死亡，認為「意外死亡」不構成「凶宅」，判決宋姓屋主敗訴。
本案因屋況說明書列舉的非自然身故，是指凶殺、自殺、他殺等，不包括意外事故，且依相驗報告、法醫鑑定書，認為死者是在醫院往生，而非車內，故認定房子不算凶宅，判決黃男敗訴。[/color]
來源：聯晟法網[/color]