HUNK 2009-4-1 13:22
購屋四大證明文件
對購屋人來說，最怕的就是付了屋款、卻拿不到產權，或是拿到有瑕疪的產權。雖然透過有信譽的房仲公司可以幫你做好產權調閱的動作，但市場上仍有不少房屋是由屋主自售，這時候購屋人就必須先做好功課，才能確保權益。
在購屋之前，民眾一定要掌握的文件是權狀（土地及建物）及謄本（土地及建物），因為它們可說是房子的身分證明，要先看清楚才能安心購買。
■教你看懂房屋所有權狀
◆看土地所有權狀要注意的五個要項：
1.核對所有權人的名字及身分證字號，是否與屋主為同一人。
2.坐落/地號：注意土地所在的地段及地籍編號，一筆土地就會有一張權狀，有些建物坐落的土地不只一筆，屋主有幾筆土地，就應有幾張土地所有權狀。
3.地目：一般住宅用地是「建」，若是「道」就有可能為道路預定地，有被政府徵收的可能。
4.面積：指的是該建物座落土地的總面積。
5.權利範圍：表示該戶所持分的土地面積，土地比房屋值錢，因此土地持分愈多愈好。
◆看建物所有權狀要注意的七個要項：
1.注意所有權人姓名及身分證字號是否與賣方相同，並且也應查明建物與土地權狀是否為同一人。
2.建築完成日期：以此判斷房屋的屋齡，應與使用執照上日期相同。
3.建材：建築物所使用的建材，最常見的是鋼筋混凝土，也有較高級的鋼骨結構，老舊一點則為磚造。通常銀行在貸款時，會視建築物的完成日期及建材決定折舊率，也會影響貸款額度。
4.主要用途：也就是建築物的使用用途，有商業用、住宅用等，這會影響到建築物的使用限制，若是住宅用就不能變更做為商業用途，如果要變更使用用途，則必須配合看土地使用分區，是否可以變更。
5.面積：一般買賣時所謂的坪數，都是指主建物面積、附屬建物及公共設施面積的加總。建物的登記分為「面積」是指主建物的面積，「總面積」則是加上其他建物，例如夾層、樓中樓等部分面積，但不包括「附屬建物」、「公共設施」的面積；至於「附屬建物」則包括花台、陽台等。
6.權利範圍：可看出所有權人是與他人共同持有，或是個別持有。
7.共同使用部分：就是該建築物的公共設施總面積及所持有的權利範圍，也就是公共設施，一般有分大公及小公，通常建商在出售時的坪數都已經包含了公設面積，因此，購屋人要將公設減去，才是真正的使用面積。
■教你看懂登記謄本
權狀是靜態文件，而且是由屋主提供，有偽造的可能；而謄本是動態的，可以完全的呈現房屋的產權，必須向地政機關調閱，所以買屋只看權狀是不夠的，更重要的是調閱謄本。
錫山土地代書事務所胡錫山表示，在謄本中要特別注意的是，他項權利中的房屋貸款扺押的情況，這部分是權狀中看不見的。永慶房屋產權課課長陳俊宏也認為，由於房屋的買賣流程需要二至三個月，但銀行抵押設定只需二至三天，有些不肖屋主在交易過程中，再將房屋設定抵押，所以購屋人在買屋時，必須從動態變化的謄本中掌握最新的資訊。
◆看土地登記謄本要注意五個要項：
土地登記謄本分成標示部、所有權部及他項權利部，要特別注意的是所有權部及他項權利部。土地所有權部，主要記載土地所有權人的權利範圍、住所及所有權狀；而他項權利部，則可看出土地的權利、權利的種類及狀況等。
1.權狀字號：賣方所持有的權狀字號與土地謄本上的是否相同，若不是很可能就是屋主偽造假謄本，容易產生糾紛。
2.其他登記事項：備考欄是否有查封、限制登記等字眼，否則無法過戶。
3.權利種類：有向銀行貸款的土地，權利人即為金融機構，權利的總類做為抵押權。
4.權利價值：代表抵押銀行擁有的權利總值，若比房屋售價高，表示屋主拿到全部屋款還不夠支付欠銀行的部分，要小心屋主無法完全清償而影響過戶。
5.共同擔保地號/建號：共同擔保地號及建號是否與所有權狀相同，如果不同，可能屋主只拿一塊土地做為出售，並未將其他的土地予以過戶，這就是有瑕疵的產權。
◆看建物登記謄本要注意的二個要項：
至於建物登記謄本，在標示部及所有權部中，必須核對是否與建物所有權狀相同。一般而言，他項權利部的設定都包含了土地及建物，因此，應和土地所有權狀一起看。要注意的有：
1.所有權人：一般都是向銀行貸款，所以將房屋抵押給銀行，所以b所有權人欄中應該是銀行，若是有其他的所有權人，可能就要注意。
2.權利種類：若有設定地上權或租賃權，表示他項權利部的所有權人具有優先購買權。購屋人應請賣方在契約書中註明負責排除，過戶時應在申請書備註欄註明優先購買權人已放棄其優先購買權，並蓋上賣方印鑑。
【備註】查閱土地及建物謄本Step by Step
Step1：向賣方索取房屋資料
要申請土地登記謄本，要知道地段及地號；若是申請建物登記謄本，必須要附上地號及建號以及所有權人的身分證字號。
Step2：到地政事務所
目前有部分地區的地政事務所已完成連線，只要向服務台索取地政事務所地籍謄本及閱覽申請書即可。
Step3：填寫申請書
申請項目勾選「電子資料登記謄本」的「個人全部」項，並填上房屋地段、地號、建號及所有權人（即賣方）資料。
Step4：排隊辦理
填寫申請書後抽取號碼牌，等候叫號至指定櫃，再出示身分證及繳付申請費用，每頁20元。
Step5：領取收據及謄本。