HUNK 2009-4-1 13:13
請注意!買房子要注意哪些相關事情呢
1.[color=red]小心預售屋[/color](最好不買)
訂購一戶預售屋，以購屋者立場，無不希望建商能謹慎施工，按期完工交屋，不幸發生購屋或交屋的糾紛，真是一大夢魘，因此，對交屋產生糾紛的原因加以深入瞭解，進而謀求防範之道，防患糾紛於未然，當是最佳。
可歸責建商或購屋者的交屋糾紛五花八門，
就常見的交屋糾紛，分為下列數種型態︰
一、[color=blue]合約糾紛[/color]：
情況有以下四種
[color=green]1.產權不清：如土地無法辦理移轉給客戶。
2.銀貸不足
3.土地過戶時間提前：如合約未明確約定土地過戶時間，有些建商提早一個年度過給買方。而法院就此有一判決，認建商提前將土地過戶，對客戶並非不利，不構成違約條件。
4.稅費負擔爭議：地價稅及水電瓦斯基本費負擔，如無明文規定，也常生交屋糾紛。 [/color]
二、[color=blue]施工品質不良[/color]：
如建商在鋼筋尺寸、混凝土強度磅數、水電配管品質等級動手腳，或施工不良造成房屋龜裂等。
三、[color=red][b]室內面積不足[/b][/color]：
私有面積設法自行丈量，再仿建商提供公設計算式，如總面 積超出合約所定容許誤差，即可要求建商退款。
四、[color=red][b]公共設施縮水[/b][/color]：
銷售時或合約承諾證明之所有公共設施，建商刻意忽略而被刪減。
五、[color=red][b]建材設備不符[/b][/color]：
照慣例，以高級品取代低級品是可接受的。但如不得已建商須對建材設備有所變更時，應儘量與客戶溝通求取瞭解。
六、[color=red][b]停車位爭議[/b][/color]：
如合約未講清楚，容易發生權狀有無、以少賣多、機械式車位型態層級糾紛。
俗話說「預防重於治療」，了解購屋糾紛並不在尋求救濟之道，而是事前防範方法，我們將購屋者的防範方法列述如下︰
1.[color=red]慎選有信用建商[/color]
2.[color=red]產權證照查證[/color]：如土地權狀、土地使用分區證照、建築執照、施工藍圖等。
3.[color=red]簽約時仔細詳看條文[/color]：合約為規範買賣雙方權利義務關係，也是糾紛產生 時認定誰是誰非的依據，故簽約時應特別謹慎細心。
4.施工中莫忘[color=red]參觀監督[/color]：如發現施工不當，可根據事實向建商建議改善補救，一般建商多會從善如流加以改進
2.[color=red]最好不買重新裝潢好的中古屋[/color]
看房子在所有的功課中，應該是困難度最高的，尤其遇到裝潢美、氣氛佳的房子，常常因為一時不察，疏於仔細檢查清楚就買下，等到搬進去住才連連發生問題，如果有瑕疵就更得要賠上時間和金錢才能彌補缺憾。
如果看到全新設計、視覺效果極佳的外在美，一定要更用心測試管線是否老舊、供水排水是否正常、是否有家具或設備只能看卻不能用，並與屋主仔細確認房價所包含的物品及數量。
正常來說[color=red]一棟建築物的使用壽命至少在三十年到五十年間[/color]。大體上屋齡較久的房子可能會有水管生銹或屋頂、外牆龜裂滲水問題，購屋人可藉由實地勘查房屋狀況及向左鄰右舍探聽消息得到概略輪廓。由於早期房屋的熱水管多半為白鐵管，再經十幾、二十年的使用，可能會有污垢，部份水電專家有時會建議乾脆將其換為不銹鋼明管，唯此種做法的先決條件是獨棟洋房或得經過上、下樓層住戶同意方能進行。
此外，比較讓一般人望而生畏的問題是屋頂或牆壁龜裂滲水，這種情形在一些潮濕地區更為明顯，屋頂或牆壁滲水將可能產生「壁癌」，嚴重者甚至會有屋頂漏水、異臭等情況。由於房屋漏水問題可大可小，輕者上防水處理油漆即可，嚴重者可能要進行大翻修。因此，當消費者購買屋齡較舊的中古屋時，千萬不要有「白吃午餐」的想法，仍應仔細勘察房屋的室內及室外維護保養，免得因小失大。
3.[color=red]找有信譽的建商或仲介公司[/color]
(1) [color=blue]委託前應至仲介公司了解公司營運狀況[/color]
(2) [color=blue]選擇有品牌且區域經營較有口碑之仲介公司[/color]
(3) [color=red]選擇政府立案且加入房仲業經紀業同業公會的公司[/color]
(4) [color=red]選擇通過國家考試的不動產經紀人∕營業員服務[/color]
(5) [b][color=red]勿以未簽委任契約方式任由仲介人員帶看（以免發生不肖仲介人員私下收取買方訂金卻否認甚至消失，此種情形仲介公司不須負責，因屋主與公司之間並無契約關係，屋主反倒須自己對買方負責[/color][/b]）
4.[color=red]樣品屋僅供參考,一定要看實際的空屋[/color]
大部份人害怕買預售屋的最大原因就是怕有糾紛或上當受騙，因為在預售屋的銷售現場都會有很多能言善道的銷售小姐在一旁鼓動，又會有布置精美的樣品屋讓你失去了判斷的準則，所以多了解業者在銷售預售屋時常玩的樣品屋花招及可能遇到的陷阱，應可讓你趨吉避凶。以下是業者常玩的一些樣品屋手法。
建設公司常會以個案中最有賣相或主力產品作為設計「樣品屋」的標準，並且往往不惜巨資，將樣品屋裝潢得美輪美奐。然而就因為經過特別的設計，所以常會讓來看屋的消費者馬上就被它「打扮」過後的外表所深深吸引。
由於樣品屋本身樑柱小，再加上木製壁面比磚牆或水泥牆薄，所以，看起來會比實際的房屋來得大。而且有些樣品屋從玄關至室內、乃至主臥室內的衛浴設備，都是不作房門，玄關還特別寬敞，這就是為了突顯空間的流暢性與開闊性；壁櫥、衣櫃打不開，也常是因為寬度不夠，而故意做一個假的，讓人覺得有估算進櫥櫃的空間，事實上根本是個不堪使用的空間。此外，樣品屋中也看不到成屋後實際的樑柱位置。
至於樣品屋的使用坪數更是玄機多多，為了讓樣品屋看起來寬敞舒適，建商常會投機取巧將坪數加大、樓層加高使人感覺更好；有些則是估算陽台向外打出後的情況來打造樣品屋，但實際上，這是二次施工，除非將來做違建，否則是不可能有這個空間的。 至於電梯間、逃生梯或是大樓門廳，這些在成屋中真實存在的東西，在樣品屋上是很難看得出來的，所以，必須了解公設所占的確實面積比。至於其他應該注意的事項還包括了：
[color=green]1.採光與通風：[/color]
因為樣品屋在請室內設計師裝潢設計時，會刻意去避掉一些死角或採光的問題。因此在參觀時，應特別注意樣品屋開窗的位置、角落的尺寸，是否依據平面圖上的標示。
[color=green]2.樑柱的高低：[/color]
通常樣品屋看不出樑柱的問題，所以要仔細比照平面的樑柱位置，看室內屋頂的樑柱是否位於適當的位置，以及樣品屋的天花板是否比實際的高。
[color=green]3.成屋所有的建材設備：[/color]
看樣品屋時，它裡面通常都會鋪設著木質地板以及裝設有冷氣、按摩浴缸等設備，但是在樣品屋中所看到的這些東西並不是全都可以附贈的，它們只是用來營造出高級與舒適的氛圍，讓人不由自主的對它產生好感。所以在參觀時，應該比照建材設備表，並仔細詢問哪些建材設備是附贈的，而哪些是「僅供參考」。
總之，千萬不要忘了，在參觀時要提醒自己這只是樣品屋，真正的樣子要等交屋時來看才會準，而且通常成屋後都會和樣品屋有或多或少的差距，絕對不會一模一樣！
[color=red]5.不買夾層屋[/color]
所謂「夾層產品」，是在樓層與樓層間多出一層，自然多出該層使用面積，以往最常見的夾層是在浴室廁所或廚房上端再行夾層，高約一米多，做為貯藏室之用。而腦筋動得快的商人，便著手於挑高設計的室內，再予以多出一層做臥室或和室，使得狹小的空間頓時多出一層，於是兩房變三房，只比二房的房價再多一些即可，藉此增加產品的銷售。
由於這類產品游走在法律灰色地帶，所以近年來也常常引起建商與購屋人之間的糾紛，不過在現實層面上它又有需求，因此在選購這類產品者要注意其間的可能風險。
[color=green]1.安全問題：[/color]
夾層部份如由客戶自行施工，通常會發生施工費用過高的問題，如此一來一則可能將超出購屋預算，再則客戶如果不慎使用不牢固的建材可能會發生安全上的問題。
[color=green]2.夾層材質問題：[/color]
購屋人應事先確定建材，以保障住屋安全，使用輕鋼架的建材施作，在使用上會比較牢靠。
[color=green]3.樓層高度問題：[/color]
夾層產品的樓高雖都是挑高設計，但基於住宅居住舒適性的考量，不同高度的挑高可以施作夾層的範圍也會有所不同，四米二以下的產品，只能做閣樓或儲藏室等空間，複式樓板則只能在挑高四米二的部份做夾層，五米以下的挑高，最好也只做當層面積的二分之一到三分之一為宜，以免造成壓迫感。
[color=green]4.水電管線問題：[/color]
夾層部份的水電配管是否有安裝？如果沒有，交屋後購屋人還要額外花一筆費用，在裝修上也比較麻煩。
[color=green]5.坪數及單價問題：[/color]
預售屋通常都將夾層坪數併入銷售面積，使得換算成每坪單價的價位，比同地段行情低很多，但有些情況是扣除夾層的銷售坪數，換算成每坪單價後的價位，卻比同地段的行情略高，這一點，購屋人須特別注意。
[color=green]6.合法性問題：[/color]
夾層屋是屬於「室內違章建築」，和樓中樓建築結構不同的是，夾層並非計算在容積率中它純粹為室內的加蓋物。一般夾層屋都是在建設公司拿到使用執照或等房屋交屋時，再以二次施工的方式，搭建室內夾層。
[color=green]7.產權問題：[/color]
夾層面積是屬於違章部份，故無法登記在權狀面積內，對以後房屋買賣轉手可能會造成買賣雙方認知的困擾。
[color=green]6.貨比三家不吃虧(新舊都一樣)[/color]
多找幾家房屋看看,不要馬上做決定,最好找一堆親朋好友,一起出主意,買房子最好花1~6個月來比較觀察,一定不能急,多敲敲牆壁看是否實心或空心?
[color=green]7.多詢問附近的商家或鄰居[/color]
[color=red]會不會淹水?是不是凶宅?有沒有惡鄰?以前是否為墳場或池塘?有沒有什麼不好的事?等等[/color]
看屋注意事項一覽 注意項目 注意重點
[color=blue]選購房屋區域 [/color]
*購屋預算
*上班地點與住家之遠近
*交通便利性
*學區
*生活機能
*增值潛力
*與親友居住地點之便利性
*轉手性
[color=blue]區域環境評估 （離家約三公里）[/color]
*交通-捷運或快速道路
*學校
*購物方便性-量販店、超市
*公園綠地廣場
*銀行、郵局、醫院等
*鄰里環境評估（離家約一公里）
*街巷道寬度、停車方便性
*居家寧適性、左鄰右舍、傳統市場
*建物新舊、周圍建築物外觀等
[color=blue]檢視房屋 [/color]
*大樓管理、清潔、管理費、住戶水準、公設比、停車狀況、出入動線方便及安全等
*室內格局、採光、通風、坪數、屋齡、裝修、保養狀況、漏水情形、朝向(避免面風及向雨、評估日曬狀況)