HUNK 2009-4-1 13:09
換屋族必做三大功課
近兩年全台熱門區域房價飆揚，已達波段高點，使推動房價主要力道的投資客，也重新評估獲利空間。可是不論房價走高走低，有自住買房需求的首購及換屋群眾依然高達50%。而換屋是購屋周期中必經的歷程，隨著家庭成員的成長與經濟能力的變化，當年的理想住宅，可能逐漸陷入勉強湊合使用的情境。根據長期觀察，一般人一生的換屋次數，平均大約為三至四次，主要因為民眾住的問題並非只是「有沒有」的問題，最主要的關鍵還是在於居住品質的好壞，因此每個人都應該學習如何做好換屋的準備及行動。
一、需求考量
換屋族首先要探究自己換屋的需求何在？因為唯有充分了解現有住屋的缺點，才能確保下一次的換屋能找到適合的房子。
1. 對大環境不滿：
例如現居地常飽受下雨淹水之苦；環境吵雜，對治安產生疑慮；交通不便，通勤成本高；地段不佳，生活機能差；停車不便，愛車沒地方放等。
2. 對房屋本身不滿：
例如房屋建築老舊，健康衛生條件不佳；維修問題曾出不窮，勞民傷財；發現嚴重瑕疵如海砂、輻射等問題。
3. 空間不合使用：
例如家庭人口增加，儲存活動空間不足；子女長大，想讓子女有自己的獨立空間；想接雙親來孝養，但空間不夠；子女離家，多餘空間閒置等。
4. 經濟負擔能力提升：
例如由單薪轉變成雙薪家庭；工作職位提高薪資收入更穩定；事業成功，提升地位身分等。
一定要仔細地分析現住屋的缺點及未來的居住需要，條列式地進行比對是需求規劃階段的重點。.
二、 產品選擇
完成了需求規劃，接下來就是尋找合適的房子。
1. 尋找大環境：
隨著都市發展及交通建設的鋪陳，地段的條件也會產生變化，所以重新找房子時可以留意一下這些與房市有關的重大發展，換屋族不妨詢問一下居住各地的親朋好友，若是對方對房子要求的條件與自己類似，更是很好的資訊來源。
2. 設定產品類型：
大廈社區、公寓、或別墅各有非常不同的住宅特性，而屋齡、格局、坪數等基本條件有些並非能輕易改變，所以最好能先決定一個產品範圍，縮短看屋時間，提高看屋的效率。
3. 設定總價
先不論單價多寡，房子的總價才是購屋者真正最終的負擔，每月房貸支出若只要在大約家庭所得的三分之一以下，便堪稱為合理負擔。
三、 理財規劃
換屋族在財務上必須面對的問題是先買後賣或是先賣後買的抉擇，當然也有可能是原屋出租再買新房，一般如果是從高房價區換到低房價區，如從北部換到中南部，就可以用同樣的價錢買到坪數更大的房子，問題不大，但如果是其它情況，要換條件更好、價位更高的房子，第一件事就是要考量資金夠不夠的問題。
1. 先賣後買
優點是財務上籌措新屋自備款較無負擔，只要謹記售屋資金切勿挪做它用，就能確保自備款來源充足，缺點是賣出的時機較急，原屋售價也許較低，並且若賣出後短期內未能順利購屋，可能面臨租屋及二次搬家問題。先賣後買的人要注意，按照法令兩年內買賣可使用重購退稅，免繳土增稅，若為自用則可適用自用住宅優惠稅率，並可抵扣財產交易所得稅。針對銜接時間，也可與買方協商交屋時間。
2.先買後賣
優點是先買可形成安定感，不會有居無定所的不安，傢俱搬遷或添購的問題較少，原住處若要出售也可以慢慢尋找合適的買方與轉售價格，缺點是自備款必須充足，甚至要有需同時負擔兩個房貸的準備。先買後賣的人同樣只要在兩年內買賣也可以使用重購退稅，但是自用住宅的部分要注意需登記在可適用條件範圍內的其他第二人才行。
2. 原屋出租
若自備款足夠，也可以採用原屋出租的方式，將房租收入用來彌補新屋的房貸支出，可以有效減輕購屋負擔，也能靜待更好的出售價格。