HUNK 2009-4-1 13:05
交屋您該注意什麼？
俗話說：『有錢沒錢，娶個老婆好過年』；在房地產界，因為台灣人的傳統觀念使然，也有「入厝好過年」這樣的說法。年底前的這段時間，也往往因此成為購屋旺季。
住展雜誌調查，以目前市場上的住宅產品來看，空屋交屋還是佔大多數，雖有部份以含裝潢傢俱、甚至全套家電為訴求的建案，但此種訴求僅較常見於投資型產品，如：套房及平價住宅，而較高級的住宅則較少見。因此，如果您希望趕在農曆過年前遷入新居，將時間倒推回來計算的話，室內裝修、搬遷、整理……等這些頗耗費的時間，都不可忽略。
一般來說，室內設計師畫設計圖稿，大約需要一個星期左右的時間，而施工期長短，則須視建材取得容易度與現場施工情況而定，通常也要約一個月；加上累人的搬遷、整理工作，想從容不迫的在農曆年前，住進舒適的新家，恐怕最慢也得在十二月交屋，才有可能。
[b]購屋最後階段[/b]
所謂的「交屋」二字，其所代表的意義，就是指房屋的產權，已經移轉登記在買方的名下。通常辦理產權移轉，只要親自或委由代書到地政單位，領取已經過戶完成的新權狀，就算完成過戶手續了。不過，買賣雙方還是必須約定好繳交尾款與點交房屋的時間。
而在這個時候，賣方通常必須交付房屋產權文件與房屋本身給買主；而買方通常也必須準備購屋尾款給賣方。在完成交屋程序後，買方就可以理所當然的成為房屋所有權人，進行裝修工程或搬遷進住。
從買賣雙方的交付行為不難看出，所謂的交屋，其實可以分為二大部份。對買方而言，指的就是產權文件以及房地實體的交付。而這兩件事，也就是在交屋階段，購屋人最需要注意的地方。
在辛苦繁瑣的購屋過程中，交屋應可算是開花結果的階段，也是最後的臨門一腳。煞費心思的購屋過程，可不能在交屋階段功虧一簣。到底在交屋時，購屋大眾應該注意什麼「眉角」呢？
[b]文件資料交付[/b]
在交屋階段，賣方或建商必須提供買方有關房屋的相關文件資料。土地與房屋的權狀是最基本、也最重要的文件，一定要仔細看過確認無誤。此外，有信譽的建商或賣方，也會出示無輻射鋼筋、海砂屋等保證書。
如為購買預售屋或新成屋，除會附上使用執照的影本外，也有不少建商推出所謂的「房屋保固期」，會提供買方一份記載保固內容與期限的保固書，住戶應妥善保管，以備不時之需。另，屋內眾多的設備，也須檢附使用手冊。如果有大樓管理委員會，賣方也應附上大樓管理規範要點，以便買方了解社區管理模式。
如果您所購買的物件為中古屋，則必須與前任屋主確定管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等相關帳單的繳費方式。特別是管理費、水電費與瓦斯費，一定要先清楚了解賣方是否有積欠未繳的情況。時有所聞購屋民眾簽約交屋，結果搬入的是斷水斷電的房屋；或是因前任屋主欠繳管理費，而與管委會產生摩擦等社會新聞，就是沒有掌握前任屋主的繳費情況所致。
透過房屋仲介業者購買的中古屋，基本上還會附上一份屋況保證書。主因為中古屋的屋況較易受買方質疑，而屋況保證書則可確保買主的權益，不致於買到漏水屋或有其他問題。
另，中古屋的產權結構，有時要較預售屋或新成屋來得複雜。為了確保權益，最好要求賣方提供原本購買此一房地的合約，以便了解是否有其他特殊的權利義務關係，並請賣方出示土地與建物的最新謄本，確認購買的房地沒有被賣方做為其他抵押或設定之用。
[b]詳細點交房屋[/b]
點交房屋最需要的，就是細心與耐心。如為購買中古屋，可依合約書規範事宜，檢查屋內狀況，與各種設備是否正常。如為新成屋或預售屋，在交屋時別忘了攜帶由建商提供，有清楚載明建材設備、品牌、規格的合約書，逐一仔細核對。
根據住展雜誌調查一般簽請除合約書外，許多建案在銷售期間，往往會印有銷售海報或建材表，依據「消費者保護法」第二十二條之規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」。套用在房地產買賣，也就是說，建商提供的建材等級，不得低於廣告或提供給買方的建材表之等級。
至於實際交付房屋時，購屋大眾到底該注意哪些重點呢？其實只要把握一個原則：「點得越仔細越好」，這樣就準沒錯。且最好能實際操作看看屋內的設備，是否可以正常使用。如：門鎖是否可確實鎖上、水龍頭是否能正常出水、電燈是否能打開、插座是否可以正常使用等。
[b]別忘公設點交[/b]
除了自家內的各項設備需要仔細點交外，在交屋時許多購屋民眾，往往忘了公共設施的存在。尤其現代的住宅，除了基本的走道、樓梯間、梯廳等公設外，多半還有其他如：中庭花園、娛樂休閒等設施。公設影響的層面自是不比個人住宅來得小，如果忽略公設的點交，交屋後才發現有瑕疵，那可就後悔也來不及了。
許多購屋人對於為公共設施該由誰來點交，大多不甚清楚，頂多想到的就是管理委員會。事實上，在法令條文中，對於應由誰來負責公設點交工作，並沒有明確的規範。
理論上，公設應該是由全體住戶共同點交，但實際上卻不太可能實行。這是因為住戶購買與遷入時間先後不同，很難大家一起點交公設。此時，管理委員會因為是由住戶組織而成，可代表住戶，因此有不少法院均承認管理委員會，可代替住戶點交公設。
另一方面，公共設施的點交時間，應該與「專有部份」同時完成。而「專有部份」指的就是指公寓大廈的一部份，具有使用上的獨立性，且為區分所有之標的者。簡單來說，就是指住戶購買的戶別室內空間。
通常點交「專有部份」比較單純，也較不會有爭議，但是公設因為牽涉的範圍、項目、時間與技術、權限都較廣泛，而顯得複雜許多。特別是現在有許多房屋，都是在公共設施尚未完全完工前，即先行交屋，在點交時間與點交權益上就會有所爭議。又如果買賣物件為中古屋的話，還常會遇到公設損毀、缺乏管理、甚至遭人佔用等問題。
因此，買賣契約上對於公共設施交付辦法的規範，就顯得格外重要了。此外，因為公共設施屬於社區內全體住戶所有，因此單一個別住戶的點交，不能代表社區全體住戶的點交，且個別點交的住戶，也不具有保管維護的責任。
那麼，公設在點交時，又該注意哪些面向的問題呢？住展雜誌提醒購屋者，首先，公設內容與項目是否與當初訂定的買賣契約或廣告內容相吻合？其次，公設能否正常運作也是重點。當然，如有經主管機關檢驗通過或發給使用執照的公設，也應請建商出示相關證明文件。並將點交情況清楚紀錄下來。如果在點交時有爭議，則應予以保留不點交，並以存證信函聲明向建商施壓。
不過，無論是由住戶或管理委員會出面，在點交公設時，往往會因為欠缺專業能力，而無法發現公設的瑕疵或問題所在，若能請專業的管理公司協助點交工作，對全體住戶的權益會較有保障。
[b]社區管理工作[/b]
在交屋之際，除硬體的設備、建材要一一點交外，軟體的管理系統也別忽略了。畢竟，不動產的保值與否，與社區管理工作是否落實有極大關係。除了社區管理委員會外，時下有越來越多住宅標榜物業管理，特別是高級豪華住宅，更是少不了飯店級的物業管理。
目前台灣的物業管理服務範圍相當廣泛，且有越趨精緻化、飯店化之趨勢。但相對的，管理費通常也會因高級的物業管理服務，而增加不少。如果是五星飯店等級的物業管理，每月每坪管理費往往要一、二百元跑不掉；相對的，如為管委會自行管理，或外聘管理人員負責，則管理費自然較便宜。
如果您所購買的預售屋或新成屋，有聘請專業的物業管理業者進入服務，除在購屋前應確切了解服務項目與進駐時間外，在交屋時應該再確認一次。當然，如有其他特殊規範事項，也應在遷入前先行確認，既可避免日後發生糾紛，也可讓新住戶快速熟悉社區作業模式。
在了解以上各點交屋注意事項後，就該恭喜您遷入新居了。多一分細心與耐心，就能減少糾紛發生的機率。而交屋手續完成後，也要提醒您，要透過信譽有佳的搬家公司為您服務，才能在年底前的「入厝」計劃，劃下完美的句點。