gaby 2009-3-31 12:40
上班族租屋，6大教戰守則
[b]第1招 明察秋毫，多方比較[/b]
其實，談房價有時像是雙方你來我往的心理戰，除了技巧高明，還須具備一定籌碼。掌握房價水平，就是開啟與房東議價的第一把鑰匙。
網路資源可以讓你快速把房價摸透透，包括永慶房仲網、崔媽媽基金會網站、各大專院校BBS，甚至Yahoo！奇摩拍賣，都刊有各行政區租屋資訊，多方比較之下，不同區位、屋況、坪數的行情馬上一目了然。
接下來運用觀察力，仔細看看房屋有沒有什麼「小瑕疵」。家具齊全嗎？屋齡如何？有電梯嗎？附近生活機能如何？
如果樓高5層又沒電梯，你是否要忍受每天下班後還要被迫健身，氣喘如牛之外，還長出蘿蔔腿？
如果頂樓邊間又沒裝冷氣，炎炎夏日你會不會寧願留在辦公室吹冷氣，也不敢回到烤爐般的套房？
這些都是你比價的根據，甚至成為主動向房東爭取降價空間的籌碼。
[b]第2招 拿出誠意，以哀兵策略出擊[/b]
不只房客希望遇到好房東，房東也在找好房客。對於某些屋主來說，一個月少收1、2,000元租金其實沒有多大影響，重要的是希望房客生活單純、收入穩定、個性誠懇好相處，值得信任。
因此，雙方第一次接觸格外重要。信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民指出，看屋時應該注意穿著、談吐，方便的話，遞張名片，簡略介紹自己的工作，彼此保持良善互動關係，承租一段時間之後，為了留住好房客，部份房東甚至願意主動降價。
永慶房屋區經理楊千毅就是這樣的幸運兒。剛到台北工作時，他誠懇地向房東表示自己只是社會新鮮人，收入不多，但有絕對的誠意肯配合租屋規定，希望房東在租金方面網開一面。果然，哀兵策略奏效，他成功地以更划算的價格租到滿意的房子。
[b]第3招 報稅與否，大有關係！[/b]
房租報稅是談房租時的第3個籌碼。房租支出可以抵免綜合所得稅，1年最多可上報12萬元。由於申報租金抵免代表宣告房東年收入增加，除了原本的所得稅，房東可能還要被追加額外稅金，因此，可事先徵詢房東意見，如果房東不希望房租報稅，可以趁機爭取租金的議價空間。
值得注意的是，只要租賃契約上有雙方姓名、身分證字號、戶籍地址，及租金金額等資料，不一定得經過公證才能報稅。如果租金是以現金給付，房客只要能提出足以證明匯入房東帳戶的存褶影本，或是匯款單存根正本或影本（例如ATM自動櫃員機轉帳交易明細表）即可申報。
[b]第4招 檢視租賃契約[/b]
在簽約之初就保持高度警覺，可以避免遇糾紛時成為被迫花錢消災的冤大頭，尤其合約部份更要留心。
以現行狀況來說，即使《民法．債篇》中租賃的相關規定對於房屋承租人多有保護，但坊間文具店販售的租賃契約還是偏坦房東立場。根據「私法自治原則」，房客和房東私下訂的契約可以排除承租人法律上的權益。所以在簽約前應該詳細閱讀條文，和房東討論，刪除不合理的部份，或者直接到崔媽媽租屋網（[url]http://www.tmm.org.tw/pub/rentagr.htm[/url]）下載租賃契約，遇修繕問題或其他爭議時，較能維護自己的權益。
[b]第5招 詳問權利義務，避免花冤枉錢[/b]
你是否曾未經房東同意，對房子動了手腳，等到要搬出去時遭到屋主「追討」，才悔不當初？
楊千毅就曾吃過這種悶虧。當時他為了掛月曆，在牆上釘了幾根釘子，沒想到要搬家時，卻被要價「1根釘子500元」。「房東要求將屋況『恢復原狀』，這怎麼可能辦得到呢？」楊千毅解釋，像這種情況房客常會不知該怎麼處理，只能任由屋主獅子大開口。如果簽約時就雙方權利義務取得共識，即可避免這種尷尬發生。
除此之外，進住之前最好寫張check list，詳細列出「交屋」時，房內所有硬體設備及狀況，作為日後終止租約時清點的依據。細心的楊千毅甚至建議，可以在正式進住之前「拍照存證」，避免到時候發生糾紛時雙方各執一詞，口說無憑。
[b]第6招 長遠財務規劃，從租屋開始[/b]
上班族最常問的問題之一就是，每個月到底該花多少錢在租金上？
住商不動產總經理林倩建議，剛剛入行的社會新鮮人可允許月收入的三分之一用於居住開銷（包括房租、水電、網路及有線電視月租費等）。但隨著年齡增加，收入漸豐，就要將比例逐漸往下降，尤其是中南部房租相對較低，可以逐漸朝四分之一、甚至五分之一邁進，千萬別讓居住欲望隨著收入增加而越養越大，排擠了你的理財計劃。
如果遇到不知道該租屋還是買房的抉擇點時，林倩建議，可以找仲介商估房價，再將年租金除以房價，算出該房屋的租金報酬率。以現行房貸利率來看，租金報酬率應該在3％～6％之間，如果超過太多，到底要租屋、還是直接把房子買下來，就要好好考慮了。不過，這種計算方式只限用於獨立套房，如果你是跟幾個好友合租一層公寓，就不適用這種算法。
不過，要注意的是，決定買房子之前，你必須準備一筆為數不小的自備款。雖然藉由仲介議價，自備款的比例可以縮減到1成5，甚至1成，不過，以理財的角度看來，還是建議首購族將自備款比例定在3成較為妥當，否則，緊接而來的房貸加上其他生活開支，很容易讓人吃不消。
尤其國內升息風漸起，長短期房貸走揚趨勢更加明顯。張欣民指出，依照目前走勢看來，年底以前房貸利率很可能向上攀升到4％，屆時壓力將更緊繃。以目前台北縣平均房價單坪20萬來算，15坪的小套房也許只要自備30萬，但其他270萬的沉重壓力是否消化得了，還需要多多斟酌。
[b]什麼樣的房子最好不要碰？[/b]
很難否認，有時居住品質的確是一分錢一分貨，租金和區位、坪數、屋況一定成正相關性，端看個人在其間要如何取捨。然而，碰到以下幾種情形，你可能就要再三衡量，是否能容忍這樣的居住品質，別因一時大意，選到居家「地雷股」，委屈了自己：
1.木板隔間
為了增加房租收入，有時屋主會將室內重新規畫，用木板隔成數個雅房分租出去。這類雅房通常價格較低廉，但採光和格局通常不好，另一方面，木板的隔音效果差，如果又遇到作息迥異的鄰居，三更半夜擾人清夢的情況更易發生。
2.地下室
地下室沒有窗戶，通風差、光線不足的情況不難想見。
3.混合式住宅優於純出租大樓
有些建築在設計時就規畫成一間間小套房，專供出租用。這類大樓出入份子通常較為複雜，如果情況許可，不如多花點時間，住進混合式住宅，不論在人身安全或是居家寧靜，都會是比較好的選擇。
4.可能的話，別和房東同住
同在一個屋簷下就必須遷就對方的生活習慣，尤其遇到較年長的房東，作息可能和年輕上班族大相逕庭，能避則避。
更有些時候，「第一眼」印象並不見得準。所以，楊千毅建議，除了和房東本人接洽之外，可以多詢問鄰居或店家，該間房子之前的出租狀況，或是房東不自住而要出租的原因。瞻前顧後，相信會更有助於判斷，眼下還算中意的房子，是否也會是適合是你的窩。