gaby 2009-3-31 12:36
法拍屋投標流程相關問答
投標流程：
1：標櫃打開→大約在開標（法拍公告上的拍賣時間）前３０分鐘，標櫃會打開以開放投標。
2：最終確認→你最好最後再確定一次投標書及保證金封存袋填寫無誤以及確實寫上投標價額。
3：投標書投入標櫃→將投標書連同保證金封存袋投入標櫃；如果你採取第一種方式繳交保證金，則將臨時收據黏貼在投標書上，一起投入標櫃。
4：停止投標→時間一到鈐響之後，就不能再投標。
如何填寫投標書？
問：如何填寫投標書？
答：投標書及保證金封存袋都會放在法院民事執行處及法院服務處，由投標人免費索取，投標書上的事項必須仔細填妥，萬一填錯了，造成投標無效就白費工夫了。
投標書的內容：
1.案號→從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。
2.投標人→投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，還必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。
3.土地標示及願出價額→所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
4.建物標示及願出價額→標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
5.總價額→土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的價錢寫比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來在轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告現值高，就不須繳納土地增值稅。
繳納保證金聲請書的內容
1.受文者：執行拍賣的地方法院。
2.聲請人：繳納保證金的人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身分證字號等資料並簽名蓋章。
3.案號及案由：照法拍公告上的資料填寫案號及債權人、債務人。
4..拍賣日期：照法拍公告上公布的日期填寫。
5.保證金額：以大寫國字填寫。
投標當天應注意什麼事項？
問：投標當天應注意什麼事項？
答：投標當天，在正式投標之前，最好還是先確認一下下列的事項，才不會白忙一場。
確認事項：
1.身分證和印章是否帶齊。
2.確認正確的開標時間。
3.觀察投標人數。
4.確認投標室外的公布欄上，是否有張貼本次拍賣案件因故停拍的公告。
得標後如何取得房屋所有權？
問：得標後，如何取得房屋所有權？
答：開標後法官宣布你得標後，只是代表你具有優先取得不動產的權利，之後還必須經過一些手續和一段時間，才能真正取得不動產的所有權及使用權，從得標後要辦的手續統程如下：
手續流程：
1：繳款（得標後７天內）得標後，你必須在７天內根據法官開立的繳款書，將拍得的法拍屋未繳的價款繳清，才算是正式得標，法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。
2：取得權利移轉證書（繳款後１０天內）將價款繳清後，法院會在１０天內發給得標人權利移轉證書，這張證明代表你取得這棟不動產的所有權。
3：申報契稅 不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅，如果超過３０天沒有申報就會受罰。
4：辦理過戶登記（約5~7天）申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記，將不動產正式登記到你的名下，並取得新的所有權狀。通常申報契稅及辦理過戶的時間在５～７天之間。
5：點交（須１～２個月）辦理過戶之後就可以進行不動產的取得，如果是空屋，直接開鎖進去就可以了；但如果有人占用，就必須具狀向法院聲請點交。如果第１次點交無法順利取得不動產，還必須要進行第２次強制點交，視情況可能要費時１～２個月。
.如何繳清價款？
問：如何繳清價款？
答：得標後的第一件事情，就是必須在得標後的７日內，繳清剩餘的價款，拍定人不可聲請延緩繳付價金期限。換句話說，如果無法在限期內完成價金的繳納，是不能用任何理由來請求延緩。如果不能在７日內繳清，可能會發生以下所列舉的嚴重後果。
繳款流程→到台灣銀行開立本票。如果你採取拿現金直接到法院辦理的話，就直接從２開始。
1.→攜帶台灣銀行開立的本票或現金到法院，請這件法拍屋的承辦股開立繳款單據。
2.→拿單據到法院裡的銀行代收處繳款。→取得繳款證明單據。
價款未如期繳交的後果：
1.法拍屋拍定無效→如果你得標而在拍定後７日內卻沒有將價款繳清，法院將裁定拍定無效，並將拍定的房屋另行拍賣。
如何取得權利移轉證明？
問：如何取得權利移轉證明？
答：繳清價款後５日內，法院會核發你得標的法拍屋的權利移轉證書，這張證明就代表你取得標的物的所有權。
老大 桑：權利移轉證書你可以選擇由法院寄到你指定的地址或是自行領取，但為了保險起見及節省時間，建議你自己去領。通知對象→法院在你繳清價款之後會發公文給下列對象，讓相關人士能知道法拍屋的所有權動向。
１.債務人及債權人：通知該不動產已拍定，是由誰買受，債務人應將原有的所有權狀交出。
２.地政事務所：通知地政事務所配合得標人辦理產權移轉的登記，並將原有的所有權狀公告作廢。
３.得標人：通知你關於標得的不動產以及一些應辦理的事項。
如何辦理權利移轉登記？
問：如何辦理權利移轉登記？
答：拿到法院核發的權利移轉證書後，雖然表示你已取得法拍屋的所有權，但還是必須到地政機關辦理登記，才算完全取得處分不動產的權利。法拍屋的過戶登記跟一般房屋買賣的過戶登記過程略有不同。
辦理權利移轉流程：
１：備齊相關證件→身分證正本、影本，法院核發的權利移轉證書以及戶籍謄本。
老大 桑：如果由委託代理人幫你辦理，還必須附上委託書。
２：到地政事務所→到不動產所在地的地政事務所。
３：填寫土地登記申請書→向服務台索取土地登記申請書並填妥必要事項。
４：填寫登記清冊→向服務台索取登記清冊並按權利移轉證書上的土地及建物標示填妥。
５：排隊辦理→抽取號碼牌等候叫號辦理，將土地登記申請書連同登記清冊及相關證件交給櫃檯承辦人員，並繳納地政規費（不動產價錢的１／１０００）。
６：領取新權狀→３天後即可取得新的土地及建物所有權狀。
老大 桑：契稅申報及過戶登記也可以請代書代辦，費用約３０００～５０００元，也可以自己辦理節省支出。
土地登記申請書填寫內容：
１.發生日期→就是你辦理登記的當天。
２.申請登記事由→如果你承購的法拍屋是二手新成屋或中古屋，你必須在這欄勾選「所有權移轉登記」。
３.登記原因→因購買的是法拍屋，所以在這欄勾選「拍賣」
如何申報契稅？
問：如何申報契稅？
答：在辦理不動產的過戶登記之前，必須先把相關稅費繳清。法院拍賣的不動產，只需要申報「契稅」，契稅是針不動產中建物部分的價金來課徵，須在取得權利移轉證書後３０天內申報。
契稅申報流程：
１：索取契稅申報書→到房屋所在地的稅捐稽徵處服務台索取「契稅申報書」。
２：填寫契稅申報書→按指示填妥契稅申報書後，連同法院發給的權利移轉證書影本交給契稅申報櫃檯人員辦理。
３：領取稅單→當場即可領取契稅繳費單。
４：繳費→領取稅單後３０天內至指定金融機構繳費並領取繳費收據。
老大 桑：契稅稅率為契約價值的６％，以法院拍賣的不動產而言，就是以不動產拍定的價錢或是當期的房屋評定現值來計算，你可以選擇兩者中較低的價錢來申報。
契稅申報書的填寫內容：
１.建號：標購建物的建號。
２.房屋座落：標購建物所座落的門牌地址。
３.立約日期：以法拍屋得標當日為準。
４.申報日期：填寫申報當天的日期。
５.移轉價格：拍定金額，後面勾選「本件係領買標購公產或法院拍賣案件，請按照評定標準價格或申報移轉價格從低核課契稅」。
６.原所有權人：填寫之前不動產的所有權人也就是債務人的身分證字號、電話、戶籍地址及權利持分範圍。
７.新所有權人：填寫自己的身分證字號、電話。
如何辦理點交？
問：如何辦理點交？
答：辦好不動產的登記之後，就可以進行法拍屋的點交了，也就是要取得房子的使用權，如果你事先已經調查好房子的使用狀況的話，應該可以順利取得，只是時間和手續上的問題而已。點交依順利與否，大致可以分為下列2個階段。
第一階段：《自行點交》這是最簡單直接的情況，通常是空屋無人居住時，在取得權利移轉證書後就可以直接請人開鎖進去，你可以不需要請法院點交。這時你要做的工作如下：
１.會同里長、鄰長或是大樓管理員共同進入。
２.找好鎖匠開鎖，進去後就把鎖換掉。
３.準備照相機，將進入時屋內狀況包括裝潢、遺留物品都拍照存證。
第二階段：《法院第１次點交》如果不動產被債務人占有或是第三人查封後占有的情況，且在拍賣前的拍賣公告上註明點交的前提下，這時處理的狀況如下：
１.聲請法院點交→你必須向法院提出民事強制執行點交聲請狀，聲請點交，但你必須支付點交人員的出差費，目前的行情是每人700～1000元左右。
２.執行人員現場勘察→法院第一次點交會請書記官及法警到現場勘察了解狀況，和房屋的占有人做軟性的溝通。
３.占有人自行遷離→經過執法人員與占有人協調之後，通常會給１到２個月的限期讓占有人自行遷離。
老大 桑：法院接受聲請點交到實際派人點交可能要１個月的時間。