gaby 2009-3-31 11:09
二房東
「一人公司」正當道，一層樓中擠滿一大堆老闆、各行各業都有，已是常見景象。房仲業者說，近來最流行的房市投資術，就是當辦公室二房東。只要掌握「慎選物件、精算成本、明定合約」三大原則，就能輕鬆坐享高報酬。
平洋房屋副總經理李珠華指出，因應一人公司興起，近來市場很流行當辦公室二房東，投資人先租屋再加以改裝、隔間，然後轉租出去，從中賺取房租價差。 李珠華舉例，若在台北市東區捷運站周邊，用5萬元租下45坪的空間，隔成七間小型辦公室出租，共用衛生設備、茶水間、公共會客區，並由二房東提供寬頻網路、辦公鐵櫃、書桌、書報，並且定期清潔。
這樣的情況下，每間月租約1.8萬元。滿租時，二房東每月固定收入有12.6萬元，扣除原房租和固定雜支，每月淨收益約有5萬元。收益穩定又不需太多成本，很適合退休族入場。
想當辦公室二房東，首先要慎選地段與物件。李珠華說，靠近捷運站與銀行、郵局，位於辦公商圈，是最基本的條件。由於商辦的群聚效果使然，最好在現有的辦公商圈中找尋投資標的，合適的地點很重要，否則會有不易轉租、閒置率過高的風險。
此外，辦公室二房東得先建立成本概念。除了要計算好初期成本外，還要懂得與屋主談判，一定要用低於市場行情的價碼承租；如此一來，轉租時才能倍數抬高租金，拉大獲利空間。
李珠華強調，依民法規定，二房東轉租需大房東承諾，否則無效。因此，想當二房東要先取得原房東的同意，排除契約中不能「轉租」、「出借」的約定，在法院公證下保障續租和同意轉租權利，而且最好簽訂長期租約。
除了考慮上述三大原則外，二房東租房前，得先弄清楚那一種房子可以設為營業用或設為公司的地址。李珠華說，首先，二房東可看建物使用執照，是否登記為商業區或是住辦用途。接下來，審核權還要依各縣市政府法規認定標準，如台北市要看地籍圖。
最重要的是，不要以為樓下設公司，樓上就一定能設，一切都要看使用執照上各樓層所記載的用途。若投資人沒事先看清楚就貿然承租，二房東美夢恐怕就做不成了。 李珠華提醒，二房東也需繳稅。若房客要報稅，國稅局會針對契約把二房東列為課稅對象。房客呈報租金抵扣所得稅時，不管承租對象是大房東或二房東，只要取得申報所需文件，即可進行申報，國稅局會依文件認定房東的全年租賃所得。投資人可得把稅金也納入成本考量。
[b]分時轉租 財源廣進 [/b]
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[/b][color=darkorchid]第一類是一樓店面老闆或二房東另闢錢途妙招。主要生財途徑有四種：[/color]
一、小店面採分時彈性換班：「我是早餐店老闆，只營業到早上十一點，下午想出租，大家分攤房租..」這類的報紙廣告字眼，相信很多人都看過，鑑於店面租金動輒八萬、十萬、甚至台北市忠孝東路SOGO的店面，月租還高達二十五萬元、五十萬元的，所以有些開餐廳的房東會把中午、晚上等不同時段，將騎樓、庭院空間出租，來分攤自己的店面租金。
二、騎樓出租給攤販：在大型百貨商圈、夜市附近，多半都可以看到店家當起二房東，把前面的騎樓再出租給攤販擺攤子、作生意，二房東可以收到攤販支付的租金，以cover昂貴的店租，而攤販在店家門口擺攤，不但有燈光、享受人來人往的客戶人潮，也可以順便吹吹冷氣、遮風避雨。
三、店面一角落、或一部分出租給專櫃：這種二房東經常是屈臣氏、誠品商場、加樂福量販店等比較知名的連鎖店，這類大型知名的連鎖品牌挾其知名度和聚客力，雖然向建商承租的賣場面積，動輒一百坪，甚至二、三千坪，有一定的租金壓力，但其招租招商能力也可適當稀釋部分店面租金成本，更可藉由整合不同品牌的專櫃進駐，凝聚人潮。
合法攤位 另類淘金
四、停車場貨櫃車的「合法攤位」：您是商圈停車場的老闆嗎？將貨櫃車隔成一個個「合法攤位」出租，賣花、賣早午餐點…，這將會是最時尚的賺錢奇招。
除店面承租者有許多當二房東的管道，一般上班族、小市民、承租辦公室自營商老闆，也都有當二房東的五花八門管道。
[color=darkorchid]第二大類即公司行號設籍屋。[/color]
第一個當二房東途徑，是有些土地使用分區屬商業區的房子，若承租戶腦筋動得快，就可以出租給他人公司設立公司營利事業登記。
熱門商圈 寸土寸金
至於第二個途徑，則是把辦公室隔成幾個二、三坪大的辦公室，出租給別人當作公司的營業據點，規模和設備等級講究一點的，就改裝以Instant Office商務辦公套房來經營。
第三大類是雅房出租，或一整層公寓、隔成三、四間小套房，個別出租，以二房東身份，分攤租金給其他分租者。這種模式在明里學區、大學城附近已非常普遍。
第四大類則是擁有黃金地段的房客，額外的福氣，可以出租外牆廣告、或看板，在寸土寸金的商圈，店面利用發揮到極致，除了分租騎樓，牆面分租的情況也非常普遍，甚至成為投資客的新興賺錢管道。
愈是店租愈高、租金報酬率愈高的地方，愈容易產生二房東的商機，也愈容易把店面分割出租出去。
在台北市東區的「一級戰區」忠孝東路四段巷子裡，一位來自彰化的小傑，才大學生，平常打扮就非常時髦前衛，為了賺學費，他不是像一般同學一樣去打工，而是和三位死黨同學一起集資二十萬元，向房東租下一間四十坪的一樓店面，先花五十萬元裝潢、隔間，再隔成八個店面，一轉手分租出去，每一間店面就可以租到四萬元，一個月就有三十二萬元的租金收入，扣掉要付給房東的二十萬元，每月還倒賺十二萬元，當個年輕包租公。
[b]搭配不同業種 提高聚客力[/b]
在台北市東區、師大商圈、士林夜市、台中市逢甲商圈、高雄市太平洋崇光百貨商圈等，像小傑這類腦筋動得快的「二房東」，都屢見不鮮。主要都是因為店面太貴，想進駐一級熱門商圈作生意的自營商，一店難求，既然店面搶不到、搶到了又得承擔可觀的租金費用，倒不如找個「二房東」分租一小間店面、或一個專櫃作作生意，既可搭配不同業種、提高聚客力，又可降低營運風險和租金支出。
[b]陸客加持 都會區行情暴漲[/b]
究竟現在店面有多貴，綜觀全台灣三大都會區的店面行情，以交易價格來說，由於政府可望開發中國大陸觀光客來台觀察旅遊，因此帶動主要商圈店面的身價，呈三級跳，再加上房地產大行情太好，有些大型的住宅社區光是住戶就有上千人，因此附近店面身價更是立刻暴漲，光是這一年來就出現驚人的漲幅，據永慶房屋公司調查全台大型社區從預售到完工交屋的短短二、三年，漲幅約一成到七成不等。
[b]布局未來商圈 報酬率驚人[/b]
永慶房仲集團總經理廖本勝指出，近年來「黃金店面」在全台均已一屋難求，對一般投資人來說，進入門檻也十分高，因而將投資標的轉往未來即將發展成型的大型社區周邊店面。
以台北縣來說，中和緊鄰新板特區的「元氣大鎮」社區，預售時房價每坪約十七萬，由於距離大型購物中心很近，鄰近還有其他社區大樓完工交屋，預計未來將有三千戶住戶，也順勢拉抬周邊店面的效益，目前有高達七成的漲幅，店面租金也大漲將進三倍。
至於中、南部雖然社區對周邊店面拉抬效應不明顯，但台中七期重劃區、高雄農十六新市鎮周邊店面仍有一○％的漲幅。
再看主要熱門商圈一樓店面行情，由於「人潮就是錢潮」，因此這類熱門商圈的店面租金，又更是房東族眼中的最佳淘金窟，金礦挖都挖不完。
根據信義房屋公司的調查顯示，台北市忠孝東路四段商圈的店面，每坪月租竟高達一萬三千元元之譜，一間店面至少二十至五十萬元；西門町商圈也高達一萬一千元的水準，緊追在東區之後；至於新興的信義計畫區附近，一樓店面也漲到一萬元大關。
至於台中市方面，最厲害的恐怕要以逢甲大學附近的商圈最貴了，在這裡的店面是算一間一間的，每月租金至少叫價十五至三十萬元；精明一街也要八至二十八萬元；便宜一點的可以到五期、七期重劃區找，每月一間也要三、五萬元。
高雄市也不便宜，文化中心一帶一間店面每月租金要三、五萬元；太平洋崇光百貨附近要十萬、二五萬元；凹仔底地區也要六至十六萬元才租得到店面。
節節攀升的店面租金，對於連鎖經營的品牌形經營者，經營風險相對較小；不過對於餐飲店、精品店、小吃店、服飾店這類小本生意的自營商來說，要不就產品差異化作得徹底一點，攔截人潮、掌握錢潮，否則就做個二房東，找異業專櫃或攤販來分攤昂貴的租金，要麼就分租別人的店面，小本經營到底。
[b]熱門大樓外牆 廣告收益驚人
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黃金地段的大樓或空地，其外牆廣告、「壁招」或大型帆布廣告牆，儼然也躍居為房地產市場上的另類大金礦，因為這類外牆廣告或「壁招」，往往都位於車水馬龍的「燙金鑲鑽地段」，一個月廣告收入甚至可能叫價一、二百萬元，收益頗為豐厚。
時下隨著房地產景氣燒燙燙、強強滾，一些重要路口的外牆廣告、「壁招」，或十字路口空地上的大型立面帆布廣告牆，根本是一牆難求，被業界點名的一級戰區，包括：忠孝東路和基隆路口的大樓、承德路口轉大度路通往淡水的路口、信義路和基隆路口的大樓、西門町捷運站出口等，這些都是各個廣告主指名要「上」的廣告點。
至於想租的客戶，幾乎都是以房地產廣告、企業新產品上市、或是新上檔的強打電影等為主。
前三、四個月，甚至還有台北市市長選舉和議員選舉的候選人競選廣告，也來參一腳，這些競選廣告，甚至一包都是包下三個月、半年的。
隨著這些「壁招」、外牆廣告逐漸成為各路人馬爭相進駐的大熱門，時下也衍生出一個新興行業─「壁招專業二房東」，這種新行業擁有通天的本領和人脈，專門向房東、或地主按年長期承租下來，再運用自己的人脈找特定、長期配合的廠商，按月、甚至按週，化整為零，出租給別人刊登廣告、掛房地產引導路標。
這種整批批發進來、再以零售方式出租廣告的二房東，其手法最重要的是懂得經營人脈，這也是一般房東和地主所不及之處。
不過，要注意的是，如果大樓是屬於所有住戶者，廣告收益則不能由二房東獨享。太平洋房屋公司副總經理李珠華表示，外牆張貼廣告的租金收益，依據「公寓大廈管理條例」約束，而獨棟屋在外牆上刊廣告較無爭議，但如果屬集合屋大樓外牆刊登廣告的租金收益，應屬管委會。
[b]租賃應注意 占用騎樓地 就違法[/b]
在台灣的一樓店面，幾乎視占用騎樓視為常態，甚至把騎樓當作生財工具已是司空見慣。不過，騎樓出租給攤販或他人作生意，算是合法還是違法？
太平洋房屋公司副總經理李珠華表示，一般的一樓店面併占用騎樓地，是非常普遍的情形，有些店家甚至還間接成為騎樓攤位躲警察、抓臨檢的最佳庇護所。然而，騎樓屬大樓的公共空間，一有占用、即屬違法，所以即使「二房東」要出租騎樓空間給攤販時，也應在租賃合約中，載明取締的處罰對象。
至於縣市的店面，騎樓作生意是否會被取締，視各縣市的主管機關而不同有的做法。
以台北市為例，在車水馬龍的鬧區，騎樓以通行為主，連機車也退出騎樓，騎樓是完全淨空的。反觀在台南市，卻很體諒店家，認為做生意因空間不足，就得延伸到騎樓，只要騎樓預留通道，就不予嚴格取締。所以，還是有少數的店家，會認為騎樓是自家地，硬是將騎樓堆滿貨物或家當，甚至以鐵捲門堵上。
至於騎樓出租給攤販的租金，應該怎麼算才合理？永慶房屋協理黃增福表示，其實各店家、各縣市根本沒有一定的行情，完全視店家或「二房東」的談判手腕而定。有些分早上、中午或晚上各一個小時的時段，讓攤販在門口擺攤，租金算法是以小時計、或以一個時段計的，並沒有一個標準，最重要的是看當「二房東」的店家最好要懂得掌握不同業種的人脈，最好是每一天店門口攤販都賣不同的東西，更能提高商品組合的靈活度。
[b]有租賃合約 大、二房東都要課稅[/b]
當聰明的「二房東」，既可節省自己的租金開銷，又可開源節流，找到和本業互補的異業房客，帶動集客加乘效果。不過，「二房東」的額外租金收入，究竟需不需要繳稅？
太平洋房屋公司副總經理李珠華表示，「二房東」也是需要繳稅的。[b][color=red]根據民法條文的規定，「二房東」將房子全部、部分轉租，除非經過大房東承諾、同意，否則無效；「二房東」與房客訂立租約後，就必須對房客負責。[/color][/b]