anthony 2009-3-30 14:45
如何避免議價糾紛
房屋的單價相當高，買房子的人，大多都會經過審慎思考的過程，並且經過來來往往討價還價一番。如果是透過房屋仲介業者來服務的話，當客戶看中意某間房子時，為了展現購買的誠意，通常業者會建議買方「亮錢好說話」，增加價格談判的籌碼，以利縮短雙方價格認知差距。實務上，房仲介業者所用的單據憑證，如「斡旋金收據」、、「出價保證金」或「要約承諾書」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等，名稱不一而足，您必須了解其中的差異。
所謂「斡旋金」，是買賣雙方在價金或付款方式有差距的情況下，買方交付相當之金額，由經紀人在一定期間內替買方表達購買誠意，而設法撮合成交，若達成合意，屋主簽收下斡旋金時，斡旋金即轉成為定金，成為買賣價金的一部份，否則斡旋金必須無息全額退還。
另外，買方為表達購買意願，亦可以書立「要約書」方式向賣方表達承買意思，如果屋主同意出售並簽認之，買賣即因要約經過承諾而成立。相反的，如賣方不同意出售，要約即失其效力。一般而言，由於要約書只是一紙聲明，較無法表現購屋的誠意，議價震撼力顯較斡旋金來得遜色。
若買賣雙方條件達成一致，則買方可以付下定金來確保契約履行，定金一般又分為小訂（約佔總價2~5%）及大訂（約佔總價10%），在簽約前支付。值得注意的是，不論是要約還是斡旋，若屋主同意賣出後，買賣任一方反悔不買或不賣了，反悔方是要負擔違約責任的。
付斡旋、要約的注意事項
1.對誠意出價的買方，賣方一定要用心審慎評估，買賣交易是一種緣分，價格可以進一步協商，切勿輕易斷送任何成交的可能性。
2.支付斡旋金與書立要約書期間以不超過三天為宜，相關購買條件最好立於契約書中。
3.支付斡旋金後，若屋主不同意承買的條件，則仲介公司應無息、無條件退還。
4.要約書不必先支付一筆房屋總價2~5%的「斡旋金」，不過一但更改要約書，賣方如可舉證買方其因利息或其他所造成的損失金額，或賣方同意後買方反悔，則買方應負擔總售價款(一般為)3%之損害賠償金額給賣方。
支付定金的注意事項：
1.賣方同意出售時，買方應留意賣方簽名並註明簽約日期。
2.若收定後賣方反悔，賣方必須加倍退還定金，反之，賣方同意後買方反悔，買方應賠償定金數額之損害賠償金給賣方。
3.相關購買條件最好立於契約書中。
當遇上心儀的房子時，到底該使用「斡旋金」還是「要約書」較佳？建議您如果真有誠意購屋，在認清所有法律效力，可用付斡旋金的方式購屋，但如果心理上還有任何一點猶豫，則簽要約書可能是比較好的一種方式。