anthony 2009-3-30 14:26
大學生逼近百萬大關 掌握出租撇步 套房輕鬆租
大學錄取率頻創紀錄，今年錄取率破九成，大學生人數逼近百萬人大關，而九月開學在即，面對學校宿舍有限，平均三個學生搶一個床位，宿舍供給明顯不足的狀況下，大學週邊租屋需求增加，現代包租公婆投資大學週邊的小套房或將整層公寓重新裝修成套房出租，已成為商機，但許多房東常常覺得疑問，為什麼明明在同一條街或同一個社區上，隔壁的房子沒幾天就租出去，我的房子房租比他還便宜，來看房子的人也很多，但就是租不出去？
大學科系暴增 學生人數創新高
宿舍床位一位難求 平均三個大學生搶一床
永慶房仲集團表示，近年來大學增設校數年年增加，89學年度大學為150所，到了去年94學年度，新增設的大學多達12所。永慶房仲集團總經理廖本勝分析，光看大學增加校數，還感受不到學校大幅增加的程度，但是如果我們進一步來看各大學新設科系(學系)的成長幅度，其實更為驚人。根據統計，大學科系成長幅度高達7成5，科系數目由89學年度的2,602個科系，到了94學年度科系總數高達4,554個。廖本勝表示，由於大學科系設立暴增，全國大學生總數由89學年度的56萬4千人，到94學年度增加至93萬8千人，大學生增加幅度達6成6。
廖本勝表示，從91到94學年度，台灣大學生人數增加了16萬7千人，但大學宿舍提供的床位卻僅僅增加2萬6千床；從統計數據來分析，91學年度平均約2.8個大學生搶一個大學宿舍床位，到94學年度，大學床位競爭更為激烈，平均3.1個大學生搶一個宿舍床位，大學床位嚴重不足，連帶促使大學週邊租屋市場更為活絡，特別是在未來大學錄取率可望達到百分百，學生人數越來越多的情況下，租屋需求勢必將有隨之提升。
但在人人都想當「包租公」、「包租婆」的趨勢下，租屋物件大量釋出市場，如何能夠「租快」、「租高」、「租對人」，永慶房仲集團建議以下四大妙招：
妙招一：考量學生需求 挑投資標的首重「生活機能」及避免過多「同質性競爭」
大學生住宿需求較為單純，包租公婆在購屋時，應優先考量學生需求。例如：投資標的一定得在學校附近，最好是一到兩站公車站的距離，附近的生活機能需十分健全，有便利商店、乾洗店、小吃店、市場、夜市等，讓學生課後之餘，享受自在的獨立生活；另外，出租標的應避開大馬路過於吵雜的汽機車噪音，以提供學生優質的讀書環境，以及，盡量遠離一些會直接影響住家安寧的設施，包括垃圾場、墳場、殯儀館、特種營業、地下工廠等。
此外，一般大學套房投報率約在3%-6%間，房東除了考慮環境因素外，還必須睜大眼睛，評估學區商圈內同質性較高出租產品的供給量，避免因出租供給量過多而調降租金搶學生，屆時，就算順利出租，也較難達成預期之投資報酬率。
而學校歷年實際報到人數也是房東該注意的重點，現在台灣大學設立十分快速，大學已儼然成為基本教育，但是，一些較偏遠或口碑較差、經營不善的學校，學生報到率不見得等同錄取率，未來也可能有關閉的危機，對房東來說也是投資風險之一。
妙招二：五成大學生網路找房子 房東順應時勢網路取代馬路
在順利當上包租公婆之前，下一步就是要讓物件曝光，過去，傳統的做法，多是到學校附近的社區公佈欄貼紅紙條，以現今的網路環境，可以選擇網路的租屋平台，來刊登物件。
廖本勝表示，根據永慶租屋網內，以『學校』類別點閱比例來看，會透過搜尋專科、大學附近承租物件的房客，約在5成左右，顯示目前大學生租屋找房模式，逐漸捨棄在大馬路上奔波，而改用便利的網路看屋模式。廖本勝分析，目前永慶房仲網每日平均流量最高達16萬人次，其中上租屋網的比重約佔20%左右，永慶租屋網每日最高造訪人次可達3萬5千人次，顯示永慶租屋網逐漸成為現代房客找房子的網路主流平台。
而以目前網路上常見的租屋平台，物件來源主要為仲介及屋主，刊登方式分為付費及免費兩類，付費方式由刊登者負擔。付費物件的資訊有經過整理放在架上，較方便瀏覽，曝光率較高；免費刊登則放在討論區中，要經由關鍵字搜尋，曝光率較低。
有鑑於此，永慶租屋網在去年中規劃免費的租屋平台，只要加入網站免費會員，就可將想要出租物件免費刊登在本公司租屋網上，房客可依照縣市、捷運、大學週邊等方式來查詢，不但大大縮短了房客的搜尋時間，也提高房東出租物件的曝光率，提供房東與房客多樣化的選擇。廖本勝表示，「永慶租屋網」自93年開始營運，剛開始每月委託刊登的物件量僅2千件左右，二年來，每季託租物件量均以20%的速度成長，統計至今年第二季，租屋網上的託租物件就高達8千件，顯示現今房東已看準租屋客找屋特性，也使得免費租屋平台使用率逐漸提高。
妙招三：整理愛屋 增加房屋”租”相
提供簡單家具 網路設備必裝！
人要衣裝、佛要金裝，房子不管屋齡，在出租前最好都將房屋作簡單的清理，以增加房屋”租”相。例如：牆壁油漆粉刷或室內外的打掃乾淨等，幾個簡單的動作，就可使您的房子看起來”租”相更佳，也較有機會以收取較高租金。此外，如果房子本來就有牆壁龜裂、漏水或壁癌等問題，最好能在出租前處理，或者於租賃簽訂契約書時便應與房客溝通清楚，否則即使房客看屋時不察，等到真正搬入才發現，可能又會徒生更多糾紛。
而房東提供房屋出租最好能將房屋清空，共同出入大門以及樓梯走道保持暢通及照明充足。不過，房東真有雜物不得不放在出租的房屋內且不提供房客使用，最好也將其收拾整齊或可以上鎖，避免日後物品有毀損或遺失時，與房客牽扯不清。
除了房屋本身的硬體設備外，如何增加房屋的附加價值也是房東要考慮的。特別是出租的對象是大學學生，為配合學生打報告交作業的基本需求，網路設備是不能省的。此外，房東最好提供如第四台無線電視，以及冷氣、熱水器、瓦斯爐、衣櫃、冰箱等基本家具，若房東自己原本就有將家具汰舊換新的打算，先將自己的舊家具留下提供的租屋者使用也是省錢的妙招。
廖本勝表示，有整理過跟沒整理的房子，每月租金最多可差到2至3千元，屋主若想能獲得理想中的投資報酬率，一點小巧思也能因租相佳而獲利提高租金的機會。
妙招四：五星級學生宿舍 區隔學生客層
隨著少子化時代的來臨，越來越多家長注意到小孩的住宿環境，特別是家中的獨生子或獨生女，甚至為了愛子不惜砸下重金，物色獨棟獨院的學生套房大樓。廖本勝分析，少子化社會，由於大家都生得少，家長都比較捨得花大錢在小孩身上，連帶促使學生租屋市場走向精緻化及客製化路線，最好是能針對學生需求量身打造，因此，許多大學週邊五星級學生宿舍應運而生，以淡江大學週邊這種五星級學生宿舍最多，輔大週邊也漸漸出現這類產品。五星級的學生套房，一般來說，除了大樓管理好之外，設備更為完備、高級，投資成本勢必比一般套房高出一成左右，但租金通常也比一般學生套房高出二成。
最後，廖本勝表示，想要在大學週邊當個現代包租公婆，房屋本身屋況及週邊的生活機能是最基本的，有了好的物件，就等同於手中握有較好的籌碼，在租金方面，才會有較多的談判空間。接下來，就要增加物件的曝光量，要了解現代年輕學子找房子的各種管道，善加利用各種託租管道，以達到最大的物件曝光量如此，便能輕鬆達到「租快」、「租高」、「租對人」的目標。