anthony 2009-3-30 14:03
放款衝過頭？金管會將下重手！房貸利率擬墊高 考驗買氣
有鑑於各銀行房貸業務放款金額偏高，金管會擬要求銀行透過提高房貸利率，使房貸市場降溫。對此，不動產業者認為，短期將衝擊房市買氣，因此建議民眾，不妨把握目前「政策未出」的時機，並留意房屋區位，免得日後轉手困難。
金管會官員指出，由於目前銀行間房貸利率普遍偏低，已將此情況列入檢討，未來不排除列為金檢項目，並要求各金融機構須向金管會報告放款定價策略，因此，國內不動產市場「高成數低利房貸」的環境將面臨轉變，預期短期上將直接衝擊消費者的購買意願。
永慶房仲契約部經理陳俊宏認為，這項政策影響主要是兩種購屋族群；一是影響最大的首購族，若低利率房貸消失，將變相提高購屋門檻，在手頭又不夠寬裕的情況下，購屋意願將明顯降低。
其次預計將影響到投資客。陳俊宏表示，一般說來，投資客偏好高財務槓桿操作，一旦利率上揚，投資客負擔能力則相對下降，屆時拋售情況將越趨明顯。
陳俊宏進一步表示，如何避開「供過於求」的地區，並慎選轉手性高的投資標的，把握當前低利環境，是有益購屋民眾的考量重點。
據了解，鑑於國內各行庫今(2006)年來一方面努力打消卡債風暴引發的鉅額呆帳，另一方面為了使獲利數字「不要太難看」，在房地產上揚的同時，銀行業者便紛紛朝拓展房貸業務下手，在房貸大餅商機人人搶，利率越殺越低的情況下，遂引起主管機關金管會的高度關注。
根據台灣央行統計顯示，台銀、合庫、一銀、華南和彰銀等5大銀行8月份的新承做購屋貸款平均利率僅2.271%，僅比6月份新低2.241%微幅上揚0.03%，遠比今(11)日最新公布的郵政房貸利率3.1%要低出許多。
永慶房仲指出，累計今(2006)年1-8月，5大行庫新承作購屋貸款總金額為3142億元，已達去年(2005)全年購屋貸款總額的94%，更超過2004年全年的2974億元，金管會官員認為，似乎大家今年業績都有點「拼過了頭」。
金管會官員進一步指出，市場近來出現跌破2%的房貸利率，可能涉及「以利誘、不正當方法，脅迫交易相對人進行交易行為」，低於市場行情的房屋貸款，若不符合成本，恐有違反公平交易法之嫌。
此外，銀行局也指出，銀行必須要向銀行局說明所有的放款策略，包括企業金融、消費金融、房屋貸款等均在報告範圍之內，所以未來不只市場上的低利房貸可能要向民眾說拜拜，就連超低利的企業聯貸案，恐怕也將連帶吹起熄燈號。
陳俊宏表示，在卡債風暴及國內投資不振的影響下，使得銀行資金充斥、求貸無門，因此，全力搶攻房貸市場，掀起一波房貸利率割喉戰，利率越殺越低。
陳俊宏建議，現在銀行間為了搶客戶，多以低利產品來競爭，想要買房子的民眾不妨趁金管會政策下達前多加善用目前低利率、低資金成本的購屋機會，逢低撿便宜，以此降低購屋成本。
不過，針對投資型買主，陳俊宏提醒，重視區位、選擇轉手性強的標的下手，才不至於遭到套牢。據了解，自2004年以來，央行已連續9次升息，每次升息半碼，累計調升利率高達1.125%，但由於目前市場游資過多及銀行間競爭激烈影響，購屋貸款利率不升反降，利率始終維持在低檔。
對於購屋民眾而言，是絕佳的購屋好時機，一旦金管會祭出管制措施，利率勢必往上升，到時候想買房子就得多負擔利息，購屋成本將增加，特別在現今物價、房價續漲，唯獨薪水不漲的年代，勢必得精打細算，將購屋成本降到最低。
永慶房仲認為，目前銀行對於不動產授信範圍日趨嚴謹，其中對較為偏遠且供給量過大的區域，因考量未來轉手性，銀行在核貸成數及房貸核給對象上，勢必將更為謹慎。
因此，民眾在購屋時，最好不要太貪圖或執著於太便宜的產品，儘量選擇有捷運、明星學區、公共建設等市中心外圍之主流產品，未來才有增值空間，在申請貸款時也才有機會貸到理想的成數及利率。