anthony 2009-3-30 14:01
精算面積！成為省錢大贏家！
近來有關建物面積的紛爭，層出不窮特別是建築業界所習用的「使用面積」、「私有面積」、「登記面積」、「公共面積」等名詞，在廣告或契約中，勢須予以明確認定，方能避免糾紛之產生一般而言，預售廣告中面積之名詞甚多，且各家解釋不同，極易引起誤會，造成爭議其中以「室內面積」連附屬建物計在內及「私有面積」含公共設施面積兩種為最多，宜多注意
以下就常見之面積用詞解釋如下︰
1.專有面積︰包括主建物與附屬建物
2.私有面積︰包括主建物與附屬建物
3.室內面積︰專指主建物部份
4.公共面積︰指大公與小公
5.登記面積︰指權狀或登記簿所載之面積
其載為「使用面積」時，應即查明其包含之部份有那些？以免混淆誤解
另有建商會將「小公」登記於主建物之內，亦應事先查明以免日後發生糾紛
建物面積的紛爭，主要發生於區分所有建物（公寓大廈）內，故應從區分所有建物之登記作業加以說明所謂建物之「區分所有」乃民法第七九九條規定「數人區分一建物，而各有其一部」之謂，即各所有人（住戶）對自己區分所有之特定範圍享有獨立之所有權，各個區分所有人除自己「專有部分」以外，另與其他區分所有人共用建物之「公共設施」（法令稱為「共同使用部分」）故區分所有是「專有部分」與「公共設施」之組合，自無疑義當一幢建物建竣，領得使用執照後，起造人為確保建物之所有權歸屬，須檢附使用執照，竣工平面圖向登記機關申請建物測量與所有權登記登記機關基於物權法觀念，對建物測量登記採「合法權利範圍及位置」測繪計算另依「辦理建物第一次簡化測量作業實施要點」，可由申請人於藍晒圖上以紅色實線繪明各棟及區分所有之主建物的範圍，以紅色虛線繪明附屬建物，由登記機關依圖轉繪，故登記範圍及於建物外緣，包括陽台、露台等，與建管機關係以外牆中心線或代替柱中心線為界，而不包括露台、陽台及法定騎樓面積有相當差異現將專有部分與公共設施所含之意義與區位，詳述如
A.專有部分
一、主建物︰
具使用上及構造上之獨立性，並應編列門牌，包括︰客廳、餐廳、臥房、廚房等
二、附屬建物︰
現行法令並無法定定義，惟於建物登記簿標示部、所有權狀上見之，來源有二︰
1) 當然者︰如陽台（直上方有遮蓋物之平台）、雨遮（又稱雨庇，屋後或屋頂設置之雨棚）、因退縮建築所形成露台（直上方無任何頂蓋物之平台）等，均登記為與其相連主建物之附屬建物
2) 約定者︰如地下層約定歸屬地面層者，屋頂突出物（如公寓大廈之屋頂暸望台）約定歸屬頂層者，如此，秉持契約自由原則，以附屬建物方式登記
專有部分係編列為一建號，建物登記簿具標示部、所有權部與他項權利部，並具所有權狀，而可作為處分、設定之標的B.公共設施（即「共同使用部分」）︰
1.專有共用︰
如當層電梯間、通道走廊等，依現行土地登記規則第六十九條中段規定「共同使用部分，除有特殊情形外，應測繪於各區分所有建物之內」，基此原則，致使當層電梯間或一樓騎樓等，變成專有共用（按土地登記規則修正案已將此作法刪除）
2.共有共用︰
A.依「戶」（分攤住戶）分︰
a)大公︰係由全體住戶共同分擔，例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等
b)小公︰係由部分住戶共同分擔（若由當層全部住戶分擔者，俗稱「當層公」），如電梯間、通道、走廊、門廳等
B.以「物」（公設項目）分︰
a.一公一建號︰公設項目僅具一種，編列建號後由住戶分擔
b.數公一建號︰公設項目有兩種以上，編列建號後由住戶分擔
住戶分擔方式係依契約自由原則由住戶協議，一般而言，可依「主建物面積」或「主建物附屬建物面積」與全棟主建物面積總和之比例，計算該住戶分攤公設之比例共有共用之公共設施，亦編列建號，惟建物登記簿僅具標示部與共同使用部分附表兩部分，而無所有權部與他項權利部，故無所有權狀（自七十二年九月以），不能單獨處分，設定抵押，亦不能分割，應隨主建物移轉
因此，一般大眾要計算預售屋面積，可向建商索閱請照藍圖，依圖面積標示尺寸、邊間，外牆如為ＲＣ牆（註）則加六公分；為磚牆則加十二公分算至牆外緣，再分別算出主建物與附屬建物面積通稱小公的樓電梯間面積則需計算出後由當層各戶依主建物面積持分至於公設面積則因各預售個案的項目多寡不一，極難核算清楚一般來說，七樓以下公寓，多在十五至二○％之間；七至十二樓，則在二○％上下；十二樓以上，為二五％左右；如果是擁有開放空間（註）的集合住宅，其公設比例較高，約占三○％另外值得注意的是，面積誤差找補應多退少補或控制在一定的範圍內，對消費者比較有保障
（註）ＲＣ︰建築物主要構造之柱、樑、牆、樓地板為鋼筋混凝土造
（註）開放空間︰其係指建築基地內連通道路，長時開放供公眾通行或休憩之空間