anthony 2009-3-30 13:33
辦公大樓投資必勝四要訣
第一，「辦公大樓」需求彈性較大
我國除了一些較重視「形象」及「門面」的企業，必須選擇較高級的辦公地點外，有更多公司將他們的辦公地點設在住宅大樓中，這種現象反映在投資上的意義是：如果租金過高，許多企業老闆會很自然地將辦公室搬到住宅大樓中，這對租金提高的障礙很大，同時，必然影響到投資報酬。
台北市辦公大樓的租金，在今年以前，曾持續有四、五年的時間，不但沒有明顯地增加，反而逐步下跌，似乎就是這種現象的一種反應。
第二，辦公大樓的生命週期逐漸縮短
隨著建築技術及設計觀念的不斷進步，許多造型更優美，功能更完善的辦公大樓不斷地進入市場，但它們的租金卻不容易和既存的辦公大樓有太大的差異。因此，對承租的企業而言，在租金差異不大的情況下，自然會選擇較新較好的大樓，這種不斷縮短的產品生命週期，在投資上的意義，即代表較高的風險。
台北市曾有一座外觀及內部格調都十分具有水準的辦公大樓，卻因為在其對街又興建了一幢更新、更具地標（land mark）性質的辦公大樓，結果使得將近三分之一的原租戶「跳槽」到對街，就是一個很好的例子。
因此，可以說辦公大樓的生命週期必須依賴於具有競爭性大樓的興建速度，如果新的、高級的辦公大樓興建速度愈快，則舊的辦公大樓生命愈短，其投資價值愈小。
第三，辦公大樓的區位要求水準高
由於辦公大樓的使用者，最主要追求的效用有二：一、是作業的方便︱和其他服務性設施及其顧客保持「近便性」（accessibility）；二、是形象的建立︱使顧客容易對其產生認知和信心。因此，不但其大樓的區位（location）必須在能凸顯其設計的地點，同時又不能遠離現有其他服務性設施聚集的地點。但能兼具這兩種條件的地點在台北市內已逐漸減少。
雖然，過去有些國外不動產分析家曾經提出他們的看法，認為隨著資訊水準的進步，未來透過資訊傳達系統（Communication System）的完善，辦公大樓將不必建築在都市之中，但至少在五年之內，國內尚無法達到這種境界。因此，稀少的合適地點必然會有較大的增值潛力，但矛盾的是，具有這些優勢的地點，往往卻被優先考慮興建為其他的商業設施（如百貨公司、商業中心、購物中心、國際觀光旅館等）。
這種似乎符合美國區位學家阿隆索（Alonso）「競租理論」的競爭結果，使得許多辦公大樓在區位選擇上產生被排擠的情況（高不成，低不就），間接影響到其收益計算的準確性。
近年來，台北市內湖區供給了大量的工業廠房型之辦公大樓，雖然每坪租金不到市中心一半，但由於區位的不正確，其出租情況亦不易突破，即是一例。
第四，辦公大樓產權營運上的矛盾性
辦公大樓的安全性、效率性和整體形象是其管理與維護工作的重要目標，但是國內許多辦公大樓受限於投資興建者的財務考慮，多以分戶賣斷的方式出售。這雖然解決了其財務周轉上的問題，卻使得大樓的所有權四分五裂，妨礙了整個大樓管理和維護的工作，並直接影響到大樓的服務品質與價值，因此縱有再好的計畫與理想，由於產權的分散，亦增加了投資的風險。
有許多號稱「智慧型辦公大樓」的產品，卻採用賣斷的方式銷售，其日後的增值潛力必受影響。今年所發行的REITs其所購買的辦公大樓中，多是屬於所有權單純與集中的型態，即是最好的例子。
瞭解了「辦公大樓」產品的特性後，就要判斷到底市場的需求存不存在？市場的機會點在什麼地方？
首先，就整個市場觀點，隨著政府國際化與自由化的腳步，大型現代化辦公大樓的需求必然會逐漸強烈，尤其在世界性的金融保險公司、信託公司、證券公司、專業服務性公司的不斷湧入後，對高品質辦公大樓的需求必然會持續增加，這是不容置疑的。
日本總合經營研究所所長內河健，曾經根據日本的經驗，指出在國際性企業大量「進出」台灣後，未來不動產市場的兩大趨勢：一是大型現代化辦公大樓勢將不足，特別是擁有自動化系統的辦公大樓將嚴重缺乏；二是中小型及老舊的辦公市場將會停滯。
既然市場存在，市場機會點在那裡呢？投資者必須先確認使用辦公大樓的主要客層為何？瞭解了主要客層，投資者即可大膽地下注。
要瞭解客層，必須由辦公大樓的產品功能著手，辦公大樓可以提供什麼樣的服務呢？
1.需要「辦公地點」型的客戶
許多貿易公司、傳播公司、法人社團等企業，將他們的辦公大樓設在住宅公寓或大樓之中，因為他們只需要一塊「棲身之地」︱一個辦公地點。因此，只需要一塊辦公地點的企業顯然不是辦公大樓的主要客層。
2.需要「近便」型的客戶
在迪化街的古老建築物裡，許多有極高營業額的企業，他們的顧客知道什麼地方可以滿足他們的需要，以及獲得足夠的資訊和情報。因此，對只需要近便功能的企業，似乎也不是辦公大樓的主要的客層。
3.需要「塑造形象」型的客戶
許多企業在成長到一定規模時，「門面」的重要性就開始提昇，如果它們已夠大，門面就成為提昇企業形象與公共關係的利器。因此，需要「塑造形象」的企業，顯然是辦公大樓的主要客層。
因此，如果定位正確，許多類似等級的企業，就會比鄰而居，自然形成一個特殊的群聚效果，台北市內許多外資證券商集中在少數的高級辦公大樓裡（即使租金每坪超過三五ＯＯ元），就是這種效果的具體實現。
一個能夠「塑造形象」的辦公大樓是什麼樣的產品呢？有些投資者採用了極好的建材和設計師，塑造了如藝術品般的辦公大樓；有些投資者掌握著市場趨勢的脈動，規劃出具有全套的辦公自動化系統（OA System）辦公大樓；也有些投資者以前瞻性的眼光，開始著手興建具有良好資訊傳遞系統（Communication System）的辦公大樓，也有些投資者興建了最高或最大的辦公大樓，這些努力是否都能真正提供「塑造形象」的功能呢？
一個聰明的投資者，對於是否要投資那一種類型辦公大樓的決策，以下幾點應是必須加以參考的：
1.「軟體」的重要性要大於「硬體」
辦公大樓不宜太迷信於「硬體」的建材設備，而應將注意力多放在「軟體」上，如管理、服務、保全、防災、節能︰︰等水準的提昇，因為相對於「硬體」而言，「軟體」的差異性較難被追趕，而愈難追趕就代表獲利機會較大。
2.B、C級辦公大樓租金下跌，必然會牽制B、C級辦公大樓的報酬率。由於目前台灣辦公大樓的需求並無明顯的增加，因此，高級大樓勢必會進入殺價戰，而降價的結果，勢必會使得B、C級辦公大樓的租金受到牽制，此會導致即使大量投資「硬體」卻不能創造較高的租金的結果。因此，投資者對於辦公大樓的興建成本應做有效的控制，否則必然不易獲利。（台北101雖投入全台最高的興建成本，其租金卻不易突破每坪三ＯＯＯ元，就是最好的例子）。
3.產權不宜分散，否則不如投資REIT
辦公大樓的「軟體」價值大於「硬體」價值，而所有權的分散，是「軟體」水準提昇的最大殺手。因此，應儘可能的讓產權集中，但因產權集中，必然需要投入較大資金，因此，如果資金水位不足，則較不宜輕易嘗試投資辦公大樓。
近年來有許多小型商務中心出現，他們透過高水準的管理與服務，以部分樓層為主體，創造出較小面積產權集中的型態，也創造出極佳的投資報酬率，是投資人可以加以注意的投資標的。
4.要投資具有「相對稀少性」的辦公大樓
由於總體需求並未顯著增加，故會加快承租客由較差辦公大樓向較好的辦公大樓遷移的速度。因此，應該要投資最新與區位最好的標的（因為舊的會加速淘汰），才是正確的決策方向。但要特別注意新增辦公大樓的供給情況，因為具有競爭性的產品增加速度愈快，投資風險就愈大。
展望未來，短期內辦公大樓的租金水準不易大幅提高，但未來利率向上的攀昇卻是必然。因此，目前如要投資辦公大樓，在標的的選擇上，應該賦予更大的注意力，方可成功獲利。