obavia 2015-4-15 22:28
買賣雙方一方違約定金之處理
[color=navy][b]買賣雙方一方違約定金之處理[/b]
台北市一名婦人，兩年前委託房仲代售三角窗的金店面，以9188萬元成交。買方也已交付定金200萬元，但該名婦人隔天就後悔要求解約，房屋的買賣糾紛因此進到法院，此時收取定金後反悔的賣方需負擔什麼法律責任嗎？又如果買方違約時，該如何處理？
[color=blue][b]法律評析[/b]
定金是當事人之一方為了確保契約履行或擔保契約成立的一種目的約定。實務上常見有須支付定金者頗多，如參加旅行社的旅遊行程、報名補習班的補習課程等。而不動產的交易金額往往十分龐大，亦常有定金交付的約定，當中也涉及許多的法律問題，一般人在處理上應非常的謹慎。而當交易雙方已交付並收取定金後，在正式簽約前隨即反悔，此時雙方在法律上有幾點需要注意的事項。
再者，民法有關規定定金的效力，對於支付定金者而言，沒有正當理由反悔買賣契約，定金是不能要求返還的，民法第249條第2款有相關規定，契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。但對於收受訂金者而言，沒有正當理由而且是不可抗力的理由以至於無法實現契約內容時，是要加倍返還訂金的，民法第249條第3款有相關規定，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
對於交付定金所產生的法律責任，買賣雙方須先確定買賣契約中是否有關於毀約的特別約定一般而言，不動產的買賣契約都會在契約中明定，「如果買方不定期依約付款，定金任由賣方收受；如係賣方不依約履行，則應加倍返還定金」一般稱此定金性質叫做違約定金。但實務上若是違約定金過大，則認為是價金一部先付，通常由法官依債務不履行處理，但和違約金的酌減又有不同，應該注意。至於是否過高則由法官依自由心證認定。
本案例而言，買賣雙方契約之價金為9188萬，該名婦人所收到的定金是200萬元，應認為不是明顯過高，性質上是違約定金。隔天該名婦人就後悔要求解約，若雙方無特別約定，依民法第249條的規定，此時違約之賣方應加倍返還定金，總共400萬元。若是買方事後不願履行契約交付約定價金，則賣方可以將200萬定金沒收不須返還。[/color]
來源：天秤座法律網[/color]