obavia 2015-4-7 23:13
終止房屋租賃契約 須提早1個月通知
[color=navy][b]終止房屋租賃契約 須提早1個月通知 [/b]
5年前侯先生以每月1萬元租屋，先付2個月押金2萬元，租約期滿後沒再續約，但押金沒取回，續付租金1年多，最近欠繳房租3個月，房東逼侯先生搬走，不僅斷水電還偷換門鎖，並逼侯先生遷出，否則要將屋內物品丟棄，甚至在樓梯間張貼公告羞辱侯先生，請問侯先生該如何保障個人權益？
[color=blue][b]法律評析[/b]
本件租約期滿後未續約但侯先生仍續住，房東也收房租，依民法第451條規定，契約已從「定期限租約」轉換成「不定期限租約」，收租金額與時間比照先前。依民法第450條第2項規定，租賃契約未定期限的話，雙方可隨時終止契約。若是採每月收租金，依民法第450條第3項規定須提前1個月通知對方終止契約。
再者，依土地法第100條規定，承租人若積欠租金，除以擔保金抵償，積欠達2個月以上時，房東有權收回房屋。舉例來說，雙方約定每月1日付該月房租，房客有2個月押金在房東手裡，房客從1月1日開始不繳房租，那麼1月及2月的房租可用押金抵償，若3月及4月房租仍未繳，房東就可收回房屋。本件侯先生欠繳3個月房租，扣掉2個月押金，還欠1個月，房東此時要侯先生搬家，雖符合「提前1個月通知」規定，但房東須下個月才能收回房屋。
至於房東張貼公告羞辱侯先生之行為，房東可能觸犯公然侮辱或誹謗罪；若將侯先生屋內物品丟棄，還涉及毀損罪；切斷水電則有強制罪嫌；偷換門鎖，要看門鎖是誰出錢裝的，若房東裝的，他換掉害房客無法進門，觸犯強制罪，若是房客裝的，則房東可能觸犯毀損罪。[/color]
來源：天秤座法律網[/color]