autumno 2015-2-12 22:13
地上權房屋之地上權分割，將開放？
[color=navy][b]地上權房屋之地上權分割，將開放[/b]？
國有地設定地上權將有重大政策變革！地上權住宅買氣不佳，業界認為關鍵在於產權無法分割出售，財政部今（10）日將邀請相關業者喝咖啡，研商開放分割地上權的可行性，以解決承購民眾向銀行融資不易的問題。財政部為活化國產，採取設定地上權方式開發，並限制分割，建商長期反映，地上權住宅僅能出售房屋使用權，在法律上屬於債權，效力比物權為低，因此民眾向銀行融資不易，貸款年限及成數均受限制，造成地上權住宅買氣低落。設定地上權應否分割出售，外界看法兩極，有人說分割出售將產生管理不易等流弊，因此財政部按兵不動；不過，建商、開發業者請立院協調，希望能分割建物產權出售的需求，財政部同意帶回研商。財政部今天將邀請不動產開發全聯會、物業管理協會等業者，討論開放分割地上權的可行性；官員透露，一旦與業界達成共識，財政部將儘快修訂行政規則，只要行政院核定即可上路，可望吸引更多開發商參與地上權住宅競標，也有利於活化國產。對於分割地上權管理不易的疑慮，財政部表示，地上權合約一簽50年，還可再延長20年，履行合約期間長達70年，業者必須面對成百上千的住戶，管理的確不易，等到合約期滿，如何收回住宅也是一大問題，強調須搭配相關配套措施。據了解，財政部初步將要求取得地上權經營權的業者，必須有合約期間內，承擔起辦理無償管理的責任，無論是自行管理或委託物業管理公司，都是可行的方式，同時也要預先繳交履約保證金，以防堵管理不易的流弊。另外，地上權融資限制重重，在立法院的協調會上，業者也極力爭取鬆綁融資法規，例如放寬銀行對地上權融資，不計入房貸放款法定上限等，因事涉法律問題，決議交由法務部釐清。財政部表示，住宅區設定地上權開放分割，不僅有助於民眾向銀行融資，得標業者取得資金也將更方便；民眾承購地上權住宅的需求一旦增加，國有地設定地上權住宅標案，可望吸引更多開發商參與競標，後續權利金收入也能挹注國庫，是三贏政策。
[color=blue]【[b]疑義[/b]】
一、從「適足住房權」來看「地上權分割」之開放，應予以肯定及鼓勵
按源自於經濟社會文化權利國際公約第11條第1款：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不_改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」，縱有諸多面向，惟與「持續興建或應用捷運和快速道路將大台北住宅供需市場拓展至桃園或研究以貸款等方式鼓勵年輕人和中等收入戶搬離台北市區的概念，以解決居住壓力，降低房價，何者較佳？」此問題，較相關者，如下。
按源自於經濟社會文化權利國際公約第11條第1款：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」，在經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見中指出（兩公約施行法第3條規定「適用兩公約規定，應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。」，是有關「適足住房權」應參照經濟社會文化權利事務委員會第4、7一般性意見）中指出：「7.委員會認爲，不應狹隘或限制性地解釋住房權利，譬如，把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已，而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利，至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先，住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言，《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”，而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時，應重視其他多種考慮。最重要的是，應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次，第十一條第一款的提法應理解爲，不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明：“適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點――一切費用合情合理”。8. 因而，適足之概念在住房權利方面尤爲重要，因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上，是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素，同時，委員會認爲，有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括：(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象，包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區，包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種，所有人都應有一定程式的使用保障，以保證得到法律保護，免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施，與受影響的個人和群體進行真誠的磋商，以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護；(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務；(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上，而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則，應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內，各締約國應採取步驟，保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的，即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲，就流行病學分析而言，住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯，即：住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯；(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人，身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內，提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責，實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地，包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此，因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣，住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區，也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維，尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。
是「適足住房權」，不應狹隘或限制性地解釋住房權利，譬如把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已，而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利；在「可承受性」上，則要求「與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上，而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害，並採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱，及爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助，並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平，而且按照力所能及的原則，應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響」。
惟「適足住房權」，除「要求可承受性」外，尚有「使用權的法律保障」、「服務、材料、設備和基礎設施的可提供性」、「適居性」、「可獲取性」、「地點」以及「文化的適足性」等方面，所以，「適足住房權」的完整實現，並非單以「房價降低」為止。
從而，「持續興建，提供實際需求量30％以上的公屋」或「應用捷運和快速道路將大台北住宅供需市場拓展至桃園」或「研究以貸款等方式鼓勵年輕人和中等收入戶搬離台北市區的概念，以解決居住壓力，降低房價」，固均有助於「使大台北地區房價降低，滿足適足住房權在可承受性的要求」。
惟（一）持續興建之前，政府是否已知悉「現實際餘屋（包括私有、公有）有多少？20年後實際需求是多少？每年實際供屋量、20年總實際供屋量是多少？等先決問題」呢？
（二）應用捷運和快速道路將大台北住宅供需市場拓展至桃園？縱捷運和快速道路之興建及維護費，沒有問題，但在「地點（適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此，因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣，住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區，也不應建在直接鄰近污染的發源之）」方面，則要予以注意。
（三）研究以貸款等方式鼓勵年輕人和中等收入戶搬離台北市區的概念，以解決居住壓力，降低房價？此除了「觀念的改變」及「前揭地點方面應予注意」外，「交通費支出的增加」則是另一個重要的問題，如果能解決「前揭地點方面」以及「交通費支出的增加」問題，並使居住者「觀念上能改變」，當是最好的方式，問題是「觀念真的有那麼好改變嗎」？
（四）所以，本文認為「任何一種方式，要達到尊重、保護及實現適足住房權，誠有困難，各級政府應依公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法第4條之規定，以及其中『實現』之意涵，採取適當的法律、行政、預算、司法、促進及其他措施，實現適足住房權」，換言之，以上三者或者更多措施，實應搭配使用，苟企圖「畢其功于一役」，就是緣木求魚了！。
換言之，開放地上權分割，對於地上權房屋之買賣成交，確實有助益，也確實對適足住房權可承受性（與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上，而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害）上之實現，有所助益（因為地上權房屋確實比一般房屋便宜很多，較不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害），加上，各級政府要達到尊重、保護及實現適足住房權，應依公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法第4條之規定，以及其中『實現』之意涵，採取適當的法律、行政、預算、司法、促進及其他措施（即應搭配使用以上三者或者更多措施），始能收其效。
爰本文認為從「適足住房權」來看「地上權分割」之開放，應予以肯定及鼓勵。
二、「地上權分割」之管理問題，尚非不得以適當方式及制度解決之（例如「落實區分地上權登記，杜絕糾紛」、「要求取得地上權經營權的業者，在合約期間內，承擔起辦理無償管理的責任」、「預先繳交履約保證金」等），應不該成為「地上權分割開放」之阻礙
按地上權，自從民法物權編98年修正後，已區分為普通地上權及區分地上權等2種；其中，所謂普通地上權，乃謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權（民法第832條參照）；區分地上權，則謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權（民法第841-1條參照）。
所以，大眾捷運法第19條：「大眾捷運系統因工程上之必要，得穿越公、私有土地及其土地改良物之上空或地下。但應擇其對土地及其土地改良物之所有人、占有人或使用人損害最少之處所及方法為之，並應支付相當之補償。前項須穿越私有土地及其土地改良物之上空或地下之情形，主管機關得就其需用之空間範圍，在施工前，於土地登記簿註記，或與土地所有權人協議設定地上權，協議不成時，準用土地徵收條例規定徵收取得地上權。…前四項土地及其土地改良物上空或地下使用之程序、使用範圍、地籍逕為分割及設定地上權、徵收、註記、補償、登記、增加新建樓地板面積等事項之辦法，由交通部會同內政部定之。…」所稱地上權，較傾向區分地上權之取得及設定。
至於題意所稱地上權，除買預售屋very易（一）十一、地上權房屋，自住？還是投資？：「所謂地上權房屋，就是購屋者「買屋不買地」。所以，單價一定比「買屋又買地」者，便宜很多，例如台鐵（高鐵）台北車站斜對面之京站，其標示單價40萬至55萬（實際成交單應少1成至2成左右），就較一般便宜很多，真的讓人很心動。
但因為沒有土地所有權，所以時間一到，除「延長使用收益期間」外，就要說再見了；而且建築物之現值，一般都是採建築物成本再扣除折舊之方式計算，直到它的殘值為止；所以，沒有土地所有權只有建物所有權的房子，它的價值應該是隨著時間而逐漸減少，在精算它的價值時，就不能以一般有土地所有權、長期持有因土地增值而提升整體價值的房子，相比較了。
換句話說，地上權房屋的價值，重點不在於增值，而是使用收益的價值，如果使用收益期間為50年，那麼每月租金是2萬的話，其使用收益的最大總價值為1200萬（2萬×50年×12月），扣除未租出去之損失、修繕費、房屋稅、人事成本等，保守估計為900萬（2萬×50年×9月），那麼該地上權房屋之合理總價，應該在540萬（2萬×30年×9月）；30年還本後，每年租金收益約18萬（2萬×20年×9月/20年），每月約1.2萬（18萬/12月），年租金收益3.33％（18萬/540萬），尚落在現今一般租金行情3％－4.5％內，如果使用收益期間50年、每月租金2萬、總價在540萬以下的房子，似乎尚可投資；至於自住，以那麼低的單價，享受一樣多的生活機能，當然好。
但仔細想一想，50年後，就要跟房子說再見，好不容易建立起來的人際關係，又將風吹雲散，老了，也無法以房養老；還是有土地所有權的房子好，長期持有（10年以上）多少會增值，還可以房養老，人際關係也不會風吹雲散；如果買不到臺北市區的房子，建議不如選個交通尚方便，生活機能尚不錯，房價尚在1字頭的房子（例如八里圓頂四季面臨龍米路的房子，又如淡水新市鎮的伊東市物件，再如淡水新春街附近物件等），這樣，老了才有依靠。」中，所給的建議外，它到底是普通地上權？或區分地上權？
如僅是投標廠商，得到地上權，並未再將該地上權，區分為各個區分地上權，再於買賣房屋時一併出賣給買受人，那就較傾向是普通地上權（編按：在地上權房屋之地上權分割，尚未開放之前，應屬普通地上權）；反之，投標廠商，得到地上權，再將該地上權，區分為各個區分地上權，再於買賣房屋時一併出賣給買受人，那買受人應該擁有「該區分地上權」，問題是縱使擁有「該區分地上權」，該區分地上權是有期間的，並非永久的，也應注意（尤其是此種中古屋買賣，更應注意，其所剩期間是多少）。
換言之，「地上權分割」之管理問題，尚非不得以適當方式及制度解決之（例如「落實區分地上權登記，杜絕糾紛」、「要求取得地上權經營權的業者，在合約期間內，承擔起辦理無償管理的責任（此部分，要注意此規定是否違反誠信原則？或該非消費性定型化契約條款是否有加重一方責任顯失公平？等問題）」、「預先繳交履約保證金」等），應不該成為「地上權分割開放」之阻礙。[/color]
來源：台灣法律網[/color]