oward 2014-6-29 01:08
仲介賣屋，怎可變造客戶財力證明？
[color=navy][b]仲介賣屋，怎可變造客戶財力證明？ [/b]
近幾年來，臺灣整體經濟表現平平，各種景氣指標都在低檔徘徊，顯示不出什麼特色，唯有房屋市場一枝獨秀，到處高樓林立，建築工地更是觸目可見。房屋供應不虞匱乏，只是房價一直居高不下，薪水階級只有望屋興嘆！政府在政策上雖有「打房」之說，手段上卻採溫和措施，透過稅捐和金融手段加以抑制，在稅捐方面對豪宅開徵奢侈稅，輔以「實價登錄」讓房價透明化；金融手段則是緊縮房價飆高，交易熱絡地區的房貸成數，予以適度限制，使一些投資客不敢搶進房市，減低炒房熱度。多管齊下結果，房價不但沒有因此急凍，有些熱門地區反而緩步上揚。
有人認為房價上漲，原因該是多方面的，還有很多人為因素，也要加以檢討：房屋市場獨領風騷以後，也帶動了房屋仲介業的蓬勃發展，一家私人機構統計，截至去年四月底止，房屋仲介業擁有的專業營業員，人數接近十六萬人。這還不包括一些名義上並非仲介，實際上卻是仲介者在內。從業人員多了，難免良莠不齊，房價在部分不講職業道德，只求貪圖厚利的仲介業者哄抬下，要想不漲也難！
前些日子，桃園市中壢地區，出現一宗房屋銷售人員，變造客戶的財力證明，提高銀行房貸額度，使一些原不符合貸款資格的客戶，也能成為房屋的主人，還好被細心的銀行稽核人員及時發覺，整個事件才告曝光。
這宗刑案的起因是一家建築公司在當地蓋了四百多戶，約在二十坪左右小套房的集合時尚住宅，委託一家廣告公司代銷，在廣告公司運用廣告技巧強力推銷下，銷售業績強強滾。一些民眾對於購屋置產雖然有高度意願，但對一戶叫價二百多萬元的套房，要支付的頭期款就有困難。遇到這問題猶豫不決時，不肖的銷售人員就會鼓起如簧之舌，拍起胸膛說：只要有意購買，公司有管道可讓房屋的貸款成數提高為八成五，買比租絕對合算，而且還可以坐收增值之利，買到就是賺到！這套振振有詞的說法，打動不少自備款不足的人，成為他們的顧客。
一位前往現場參觀樣品屋的Ｅ姓民眾，自忖財力不足難以支付自備款，要打銷購屋念頭準備離開時，一位銷售人員走過來拉他到角落裡說話，要他把困難的地方說給他聽，當他瞭解Ｅ姓民眾的實際困境以後，表示自備款不夠，可以透過提高銀行的貸款成數來解決。只要簽下訂購房屋契約，交出財力證明，公司有辦法解決困境，請他不必擔心！Ｅ姓民眾就在花言巧語下簽了契約，交出不中看的財力證明，就等賣方通知交屋搬新家了！
代銷公司料想不到的是為Ｅ姓民眾申請房屋貸款手續，會落在銀行一位認真負責的稽核人員手中，這位一絲不茍的稽核，對於資料不是看過就算，都會核對查證一番。當這位稽核人員向Ｅ姓民眾求證年所得時，自Ｅ姓民眾口中報出的數字，遠低於資料顯示的數字，知道其中有詐，馬上向警察機關報案，才查出銷售公司為了賺取巨額佣金，罔顧商業道德，變造了客戶的財力證明，矇騙貸款銀行提高貸款額度。
由於這家代銷公司出售的數字不少，其他經手賣出的房屋，有沒有類似的不法情形，有關單位正作進一步的追查。這裡不再提它，只談談用這種手法，為什麼會涉及超貸的刑事責任。
買房屋若要向銀行辦理貸款，是高房價下的必要取向，否則想憑一己財力，完成購屋置產心願，對大多數人來說，可能永遠是個無殼的蝸牛！
銀行貸款與人，除了評估擔保品的不動產價值以外，還要借款人提出財力的證明，為的是萬一所貸款項無法自抵押的不動產上回收，也可以從貸款債務人的其他財產中，包括薪水在內，得到滿足。總之，銀行辦理放款，是營業項目之一，除了收取利息以外，還特別注意保本。所以事前要有仔細的評估動作，才會撥付貸款，避免本利無法收回的損失。銀行會有高危險額的貸款出現，除非是經辦人員蓄意放水，或者是受到欺騙。Ｅ姓民眾的貸款出包，有可能是這家銷售公司沒有打通管道，才會讓申請的案件踢到鐵板！
引起軒然大波的這件「財務證明」，對薪水階級來說通常是指前一年的總所得數額，包括薪水、利息以及其他所得，都可在《所得稅法》所稱的「扣繳憑證」上一覽無遺。為了簡化，那些審核個人財力的單位，通常都是從「扣繳憑證」來明瞭一個人的財務狀況，不必另提其他文件。連申報所得稅的基本資料都沒有的人，不用說就知道這人不夠資格向銀行借錢。
「扣繳憑證」，通常是由付錢與所得人的單位、機構或者個人所製作，一聯陳報稅捐機關，表明所得人所得的金額；一聯交給所得人作為自己向稅捐機關申報年度所得的依據。所得人交給代銷公司的「扣繳憑證」，如果是由私人機構包括公司行號甚至個人所製作，在《刑法》上稱作「私文書」。對這些私文書的內容加以變造，像某人的「扣繳憑證」記載當年度薪水收入為六十萬元，將其竄改為八十萬元，這在刑法上稱為「變造」；若某甲沒有在某公司領過薪水，竟然出現某甲的薪水扣繳憑證，無中生有的行為，《刑法》中稱為「偽造」。偽造或者變造他人的私文書，如果有足以生損害於公眾或他人，都犯了刑法第二百十條的偽造、變造私文書罪，法定本刑是五年以下的有期徒刑。將偽造或變造的私文書提交給銀行，想要提高貸款額度，這又犯了詐欺罪。不過，行為只有一個，依刑法第五十五條想像競合犯的規定，只能從一重的行使變造私文書罪來定罪科刑。文 / 葉雪鵬檢察官
來源：台灣法律網[/color]