ikya 2014-6-15 10:03
自稱房東，趕他人房客？
[color=navy][b]自稱房東，趕他人房客？[/b]
羅東鎮林姓男子自稱房東，要求承租房屋的攝影社李姓老闆搬走，李不堪其擾按下鐵捲門趕人，林坐在鐵捲門下方不走，被法院依強制罪判拘役30日。林提上訴，高院改認定林觸犯的是滯留住宅罪，改判拘役10日，得易罰金定讞。林姓男子與另2名方姓人士共同擁有羅東鎮光榮路這處房地所有權，方姓房東將房屋出租李姓男子開設攝影社。林向法院訴請拆屋還地，法院仍在審理中尚未定讞；但林時常去爭吵，要求李搬走。
[color=blue]【[b]疑義[/b]】
按所有物被現占有人無權占有時，所有人固得依民法第767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」第1項前段以及民法第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」之規定，向現占有人請求返還所有物及該不當利得。
惟現占有人，如有合法占有權源，所有物依民法第767條之規定，向現占有人請求返還所有物，自屬無據。從而，承租房屋的攝影社李姓老闆，有無合法占有權源，自是攻防之重點。
又有關共有物之「管理」及「管理費與其他負擔」，民法第820條、第822條係分別規定「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。」。
對於共有物之使用收益，民法第818條係規定「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」，最高法院62年台上字第1803號、55年台上字第1949號判例則分云「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。」「民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。」。
至於土地法第34-1條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，則指「共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權」而言。
是雖基於「特別法」優先於「普通法」之法理，在相同事項上，土地法第34-1條有優先於民法第820條而適用之餘地，惟有關共有物之出租，並非「共有物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權」之一，所以，並無土地法第34-1條規定之適用。換言之，有關共有物之出租，目前仍應從民法第820條、第822條、第818條等相關規定。
從而，「林姓男子與另2名方姓人士共同擁有羅東鎮光榮路這處房地所有權，方姓房東將房屋出租李姓男子開設攝影社」如屬實，其間如也無分管契約或類似契約之存在，則本案房屋之出租，自應依民法第820條之規定為之（即採多數決或經全體共有人同意為之），本案方姓房東自不得在尚未採多數決或經全體共有人同意下，自行出租收取租金。
本案方姓房東如係在尚未採多數決或經全體共有人同意下，自行出租收取租金，那本案方姓房東與李姓男子間的租賃契約，基於債之相對性，自不得拘束共有人之一的林姓男子。
更甚者，共有人之一的林姓男子與與李姓男子間如無其他合法權源之約定（例如租賃、使用借貸等），李姓男子也無法舉證其他合法權源（例如推定租賃、時效取得地上權、默示同意使用等）以實其說，那共有人之一的林姓男子依民法第767條、第821條：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」之規定，向李姓男子請求返還所有物予全體共有人，自有理由；此時，李姓男子也只能依債務不履行之約定及相關規定，向債務人（即本案方姓房東）請求了。[/color]
來源：台灣法律網[/color]