ustave 2014-5-7 01:15
法拍屋不點交，值得買嗎？
[color=navy][b]法拍屋不點交，值得買嗎？[/b]
王先生在一家私人公司工作了三十多年，由於專業經驗豐富，一向是公司倚重的老幹部，最近一年來感覺到體力不濟，經常腰酸背痛，成為醫院的常客。感覺到自己已經進入了老人社會，無法再同那些有幹勁的年輕小伙子一起打拼了！三個月前決定自行退休，免得被人罵成霸著職位不讓年輕人出頭的「老賊」，被罵後才要退休，多沒有面子！
退休後的生活雖然悠閒，每天都可睡到自然醒。手頭也有幾百萬元的退休金可以支配，由於平時不注意投資理財，只會拿去定存，年利率卻不到二扒，連苦哈哈的日子都難撐下去？憂心未來，精神上產生無比的壓力！
有一天他路過法院，看到很多人匆忙進出，不知道在忙些什麼？自己平日奉公守法，與人無爭，這輩子還沒有進出過法院。閒來無事，便進去瞧瞧。看到一間廳房內擠滿了人，原來正在進行不動產的拍賣。檯上的主持人打開一個投標箱，裡面是空的，便宣布這件不動產沒人投標，要改期拍賣。這時候檯下的人交頭接耳，紛紛討論起來。平時對任何事都非常投入的王先生，便豎起耳朵細聽這些人交談內容？原來這筆不動產因為有租賃關係存在，法院在拍賣公告中註明不點交，所以讓很多想買的人望而卻步，怕買到後喫了大虧！有人說第三次再減價拍賣，應該比市價便宜很多，值得賭賭運氣，放手一博，說不定標到就是撿到便宜貨！
聽了周邊那些對法拍屋非常有心得的人有意無意的談話，頭腦相當靈敏的王先生馬上想到參與法拍屋投標買屋，可能是像他這樣手頭資金不多，又想置產保值者的好管道！因為一切都可以由自己作主，不必假手他人，至少可以省掉買屋的大筆仲介費用！當時就作出決定，鎖定那筆已經拍賣過二次，卻無人敢買的房屋作為投資法拍屋的首選目標。由於過去對這方面缺少接觸，既然決定要投標，事前便要多作功課，尤其是關係到拍賣的一些法律問題，必須要先有概念，否則喫了虧都不知道原因，哪就太遜了！
這時王先生心中浮現了二點法律疑團？第一、不點交的法拍屋為什麼沒人敢買？第二、買到手以後可不可以除去房屋上的負擔？
王先生這兩點疑慮，是許多想買法拍屋又不敢出手投標者的心聲。其實法拍屋也是買賣的一種，只是在程序上是由執行法院依據《強制執行法》的規定，用強制的手段代債務人出售不動產而已，有心參與競標的人，只要多翻翻「六法全書」中的《強制執行法》相關法條，有關不動產拍賣程序的進行，都用法條列得一清二楚，法院只是照著法條走，能夠瞭解法條的意義，掌握其中的「眉角」，應該不會難倒人！
債務人所有的不動產上有租賃關係，拍賣公告中註明不點交，得標的人買到所有權，在一定期間內自己卻無法使用，會讓一些嫌麻煩的人不敢應買。無人投標的結果，法院對應的方法是不斷地減價改期拍賣，直到有不能拍賣的原因出現為止。不動產因為價值高，公告拍賣以前都要經過鑑價才決定底價，一再減低拍賣底價的結果，顯然會使拍賣物的價值遠低於市價，自然會吸引投資客或自用者的青睞，這時所出的標價太接近底價，很有可能無法得標而白忙一場！出價如何拿捏，恰到好處，那才是一門大學問呢！
拍賣物不點交，通常在查封筆錄中可以看得出端倪，因為《強制執行法》第七十七條第一項規定，查封時書記官應作成查封筆錄，查封的「不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形。是這條項法條第二款所定應記載的事項，「使用情形」便是不動產有無供他人使用的記載。法院實施拍賣的公告，依同法第八十一條的規定，亦應記載「占有使用情形」。參與投標者認為有進一步明瞭查封情形的必要，可以依據公告所載的「閱覽查封筆錄之處所及日、時。」前往閱覽查封筆錄。
拍賣後不點交者的原因，在拍賣公告中也要記載，是拍賣公告的法定內容之一。在公告中沒有載明不點交的拍賣物，法院就得在得標者繳清價款以後，發給不動產移轉證書同時指定日期將拍定的不動產點交給得標人，經過點交手續以後，得標人這才為完整的所有權人，可以隨心所欲地支配自己的不動產。
不點交的不動產，法院在發給所有權移轉證書以後就不再管這檔事了！買受人要自己負起收回不動產的責任，所以在參與投標以前，得先將不點交的法律上原因弄清楚，用作預估被他人占用期間的損失參考，所出標價才不致太離譜。不點交的原因若是單純的租賃關係，買受人就得有作「包租公」或「包租婆」的打算，因為《民法》第四百二十五條第一項規定，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」這種規定，對於法院替債務人拍賣不動產的強制執行，也同樣適用，得標的買主要接納原先的所有權人與承租人簽訂的租賃契約，繼續成為原契約的出租人。除非原租約沒有經過公證，或者租期超過五年，依同條第二項的規定，才不在適用的範圍。
新的所有權人依照法律的規定，既應履行出租人的義務，讓租賃契約繼續存在，但也有自取得所有權的這一天開始，要求承租人給付原約定租金的權利，如果拖欠不給，達到一定數額，經過催告還是不給，新屋主有權終止契約，收回房屋。如果承租人主張有關租金已提前先行給付給原出租人，縱有其事，也是承租人與前出租人間的情事，後出租人不受拘束，仍然可以催討欠租。文 / 葉雪鵬檢察官
來源：台灣法律網[/color]